在土地管理法規(guī)中,國有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國家土地管理局第8號(hào)令)首次被提出并予以界定的,而且被規(guī)定為國家處置土地資產(chǎn)的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第一條規(guī)定:“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補(bǔ)充。”《意見》第六條規(guī)定:“國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權(quán)。”

土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性,即不僅包括土地使用權(quán),還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時(shí),其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租,同時(shí),出租土地使用權(quán)時(shí),其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的,單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)出租市場(chǎng)中比較少。

由于在土地使用權(quán)出租中,土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利,期限通常較短,投資相對(duì)較少,方便靈活,出租人則通過承租人支付的租金收回投資,因而土地使用權(quán)出租十分普遍,具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租、各種鋪面出租和住房出租等,都包含著土地使用權(quán)的出租。

在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中,都采用了租賃、租金這樣的詞語,使人容易混淆,實(shí)質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別:

第一,所處的土地市場(chǎng)不同。國有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng);國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。

第二,法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行,其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán),并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三,土地使用者的權(quán)益不同。《意見》第六條規(guī)定:“國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定,可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,必須依法登記。……”

承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的,承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有,土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

承租土地使用權(quán)的抵押。從《意見》第六條的規(guī)定可以看出:第一,單獨(dú)的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán),即地上沒有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。第二,地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的,承租土地使用權(quán)可隨之抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權(quán)的出租。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第四十四條規(guī)定:“劃撥土地使用權(quán),除本條例規(guī)定的情況外,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”第四十五條規(guī)定:“符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;二、領(lǐng)有國有土地使用證;三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”

根據(jù)上述規(guī)定可知,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí),地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說,地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權(quán),是不能出租的。同時(shí),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定,房地產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的,將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是,如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權(quán),屬非法行為。

出讓(或轉(zhuǎn)讓)土地使用權(quán)的出租。按《條例》規(guī)定,取得土地使用權(quán)的土地使用者,在規(guī)定的期限內(nèi)土地使用權(quán)可以出租,未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得出租。

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