在土地管理法規中,國有土地租賃的概念在1998年2月17日發布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出并予以界定的,而且被規定為國家處置土地資產的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發的《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規定:“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補充。”《意見》第六條規定:“國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權。”

土地使用權出租的標的物具有復合性,即不僅包括土地使用權,還包括土地上的建筑物及其他附著物。當出租地上建筑物、其他附著物時,其范圍內的土地使用權隨之出租,同時,出租土地使用權時,其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的,單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

由于在土地使用權出租中,土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權不發生轉移,承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權利,期限通常較短,投資相對較少,方便靈活,出租人則通過承租人支付的租金收回投資,因而土地使用權出租十分普遍,具體形式也有多種多樣。如商業柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等,都包含著土地使用權的出租。

在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中,都采用了租賃、租金這樣的詞語,使人容易混淆,實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別:

第一,所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。

第二,法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行,其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權,并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三,土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定:“國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定,可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押,必須依法登記。……”

承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的,承租土地使用權仍由原承租人持有,土地承租人與第三人建立了附加租賃關系,第三人取得土地的他項權利。

承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人,租賃合同經更名后繼續有效。

承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出:第一,單獨的承租土地使用權可設定抵押權,即地上沒有建筑物或構筑物的承租土地使用權可設定抵押權。第二,地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的,承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規定:“劃撥土地使用權,除本條例規定的情況外,不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定:“符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;二、領有國有土地使用證;三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。”

根據上述規定可知,劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時,地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說,地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權,是不能出租的。同時,根據《城市房地產管理法》第五十五條規定,房地產所有權人以營利為目的,將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是,如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權,屬非法行為。

出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規定,取得土地使用權的土地使用者,在規定的期限內土地使用權可以出租,未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得出租。

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