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什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-15 · 185人看過


在進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的時(shí)候,當(dāng)事人一般都是會(huì)簽訂一份轉(zhuǎn)租合同的,而對(duì)于這個(gè)轉(zhuǎn)租合同,不管是在合法轉(zhuǎn)租的情況下作出的,還是在非法轉(zhuǎn)租的情況下作出的,都是有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)租合同無效的情況。那么什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效

房屋轉(zhuǎn)租合同無效是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意,擅自將承租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為。 無效房屋轉(zhuǎn)租合同沒有履行的,便不再履行。

對(duì)于已經(jīng)履行的無效房屋轉(zhuǎn)租合同,恢復(fù)原狀的情況應(yīng)是承租人將房屋退還給轉(zhuǎn)租人占有使用,并將占有房屋期間相當(dāng)于轉(zhuǎn)租人向出租人支付的租金額交付給轉(zhuǎn)租人。

就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說,承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時(shí),應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利,訂立合同時(shí)應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。

因此,轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯(cuò)是明顯的。對(duì)轉(zhuǎn)租人一方,其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài),其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租,二是因?yàn)槭韬龃笠獾倪^失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯(cuò)的當(dāng)事人。

所以,無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無效合同的法律后果。

二、房屋轉(zhuǎn)租合同無效的法律后果

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定,承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租,出租人有權(quán)解除租賃合同。

《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的,出租人有權(quán)終止合同,并可索賠損失。

合同法》也只規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋,出租人有權(quán)解除房屋租賃合同,這是法律的一致性規(guī)定。

因?yàn)槌凶馊说纳米赞D(zhuǎn)租行為,直接違反租賃合同的約定,破壞了出租人對(duì)承租人的信任,損害了出租人對(duì)房屋的所有權(quán)或處分權(quán),造成房屋在客觀上形成多層次占有,從而使得房屋的毀損程度的可能性加重,增加了出租人請(qǐng)求返還租賃物的困難。但是,如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實(shí)上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下,已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定,是否也應(yīng)該返還。

而房屋租賃的一個(gè)特點(diǎn),就是承租人對(duì)他人房屋的使用收益,這種使用收益乃是基于承租人對(duì)房屋的實(shí)際占有狀態(tài)下發(fā)生的,這種使用收益如果是基于無效合同而取得,也應(yīng)該屬于返還的標(biāo)的。

合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意,將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下,擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。

《合同法》第52條規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。

根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定,民事行為被確認(rèn)為無效后,當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失。雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說,承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時(shí),應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利,訂立合同時(shí)應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。

如果房屋轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定為無效的話,很顯然就不能對(duì)當(dāng)事人的利益進(jìn)行保障,因此各位在簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同的時(shí)候一定要避免出現(xiàn)導(dǎo)致合同無效的情況出現(xiàn)。至于什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效,上文中已經(jīng)作出了講解,希望對(duì)您有所幫助。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸揚(yáng)州律師!



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郝傳峰律師現(xiàn)為天津職業(yè)律師,天津律師協(xié)會(huì)會(huì)員,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員。早年就讀于南開大學(xué)法學(xué)院,學(xué)習(xí)法學(xué)專業(yè)。畢業(yè)后考取由司法部頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。

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