小產(chǎn)權(quán)房也就是我們經(jīng)常在農(nóng)村中看到的房屋，這是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地上修建的房屋，因此是沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的。現(xiàn)實(shí)中這類房產(chǎn)由于價(jià)格低廉，深受購(gòu)房者的追捧。那么在購(gòu)買(mǎi)該類房產(chǎn)的時(shí)候簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，其效力是怎樣的呢？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)閱讀下文了解。

“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國(guó)有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開(kāi)發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。

在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來(lái)巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠(chéng)信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會(huì)確認(rèn)這類的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實(shí)存在的。

雖然出賣(mài)人主張小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效通常會(huì)得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠(chéng)信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣(mài)方均可通過(guò)這種方式獲得巨大的利益，社會(huì)的道德危機(jī)便在所難免，且對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)顯然有失公平，法院似乎也會(huì)成為這種不誠(chéng)信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時(shí)，通常會(huì)考慮提起訴訟一方要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的真正目的、房屋交付的時(shí)間長(zhǎng)短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進(jìn)行處理。如賣(mài)方確實(shí)因出售房屋后不能解決住房問(wèn)題而訴請(qǐng)法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的，則協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，買(mǎi)方不應(yīng)從中獲利。

一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)行為結(jié)束的時(shí)間越久、買(mǎi)方使用房屋的時(shí)間越長(zhǎng)，就越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，買(mǎi)方因此可得到的利益就應(yīng)越大。總之，因房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的可得利益不應(yīng)由一方單獨(dú)享有，而因考慮各方面的因素在買(mǎi)賣(mài)雙方之間進(jìn)行公平合理的分配。但是，可得利益在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的分配應(yīng)起到現(xiàn)行法律對(duì)此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)交易。

法律鏈接

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地的使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等形式致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

1999年5月6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2004年12月24日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定‘禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地’。

2007年12月30日國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中規(guī)定‘農(nóng)村住宅用地，只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’’。

合同法第五十二條，合同無(wú)效的法定情形：

一、一方以脅迫，欺詐的手段訂立合同，損害國(guó)家利益

二、惡意串通，損害國(guó)家，集體或者第三人的利益

三、以合法形式掩蓋非法目的

四、損害社會(huì)公共利益

五、違反法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

以上法律理清順序，先看物權(quán)法的規(guī)定，再看土地管理法(2004年修改)的規(guī)定，再看國(guó)務(wù)院辦公提的通知(1999年，2004年，2007年)，至于合同法的法定無(wú)效情況的規(guī)定則是最后。

一、物權(quán)法沒(méi)有具體規(guī)定如何處理農(nóng)村宅基地問(wèn)題，但是要求按照土地管理法和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定辦理。國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指國(guó)務(wù)院辦公廳的通知和決定，因?yàn)檎也坏狡渌膶?duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)持否定態(tài)度的有關(guān)國(guó)家規(guī)定。

二，土地管理法第六十二條‘農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)’的規(guī)定，顯然是說(shuō)農(nóng)民可以出賣(mài)，出租房屋，只是在出賣(mài)出租房屋后，不得再申請(qǐng)宅基地。就是說(shuō)，農(nóng)民出賣(mài)，出租房屋后，不再申請(qǐng)宅基地即可。另外，此條沒(méi)有說(shuō)出賣(mài)，出租給誰(shuí)?即對(duì)出賣(mài)出租對(duì)象沒(méi)有限制。

三、土地管理法第六十三條‘農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。’據(jù)此規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地不得‘出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租’用于非農(nóng)建設(shè)，這句話中，出讓，轉(zhuǎn)讓，出租時(shí)并列的三個(gè)詞，共同修飾后面的‘用于非農(nóng)建設(shè)’，換句話說(shuō)，如果不是用于非農(nóng)建設(shè)，則農(nóng)民所有的土地的使用權(quán)是可以出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租的。另外，建設(shè)一詞所表示的意思應(yīng)該是在空白的基礎(chǔ)上建設(shè)，即在空地上建設(shè)。已經(jīng)建好的，則不存在建設(shè)問(wèn)題。農(nóng)村的住宅，小產(chǎn)權(quán)房屬于已經(jīng)建設(shè)好的，對(duì)其的買(mǎi)賣(mài)不存在建設(shè)問(wèn)題。

四、根據(jù)物權(quán)法房地一體主義原則，土地使用權(quán)和土地上的房屋是捆綁在一起的，一樣變動(dòng)，另一樣也跟著變動(dòng)。即如果房屋賣(mài)掉了，土地使用權(quán)也當(dāng)然隨之轉(zhuǎn)移。

五、按照物權(quán)法的規(guī)定，關(guān)于農(nóng)村宅基地的使用權(quán)相關(guān)法律問(wèn)題適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而土地管理發(fā)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)此的規(guī)定是矛盾的。按照法理方面的知識(shí)，我們知道，法律的效力位階規(guī)定。顯然土地管理法的效力要高于國(guó)務(wù)院的決定和通知，而且國(guó)務(wù)院的決定和通知連行政規(guī)章都算不上，更不要說(shuō)行政法規(guī)了。因此，應(yīng)該按照土地管理法的規(guī)定。進(jìn)而可以確定農(nóng)村的住宅和小產(chǎn)權(quán)房是可以買(mǎi)賣(mài)的。

六、逐條核對(duì)合同法關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定，這樣的合同不存在欺詐，脅迫，惡意串通損害國(guó)家利益，集體利益，第三人利益，社會(huì)公共利益，沒(méi)有違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定(國(guó)務(wù)院辦公廳的通知，不能認(rèn)定為行政法規(guī))。但是，這樣的合同是否就是用合法形式，掩蓋非法目的?如何理解非法目的?不符合法律規(guī)定的目的。既然是不符合法律規(guī)定的目的，則這種目的的實(shí)現(xiàn)應(yīng)該就有相應(yīng)的危害性，但是這個(gè)合同的簽訂事實(shí)沒(méi)有哪一方的利益受到了損失或者損害。能否就認(rèn)定這個(gè)合同的目的是合法的。如果能夠認(rèn)定，則這個(gè)合同也沒(méi)有用合法形式掩蓋非法目的。雖然違反了國(guó)務(wù)院辦公廳的通知規(guī)定，但是并不影響合同的效力。

七、只是在現(xiàn)實(shí)中，城市居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，房屋合同簽了，也付款交付了。但是后續(xù)手續(xù)相當(dāng)難辦!而且，基本上法院在很多情況下會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效。不知道依據(jù)為何?但我在此講的是小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)賣(mài)，城市居民一旦買(mǎi)賣(mài)，簽訂合同，這個(gè)合同是否有效的問(wèn)題，至此，在我看來(lái)，相關(guān)的法律問(wèn)題已經(jīng)非常明晰了。

【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】

1.城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村所謂“村產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房不合法。價(jià)格或許便宜，風(fēng)險(xiǎn)一定很大。

2.集體土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集資房”、“新農(nóng)村工程房”、“新居工程房”等名義，或變相的“以租代售”進(jìn)行房屋交易，因?yàn)闊o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，合同效力無(wú)法補(bǔ)正，故交易的合法性不受法律保障。

3.任何開(kāi)發(fā)公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向城市居民或非統(tǒng)一集體經(jīng)濟(jì)組織成員頒發(fā)的房屋“所有權(quán)證”或“集體土地使用權(quán)證”不具有合法性。

4.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因買(mǎi)受人對(duì)房屋權(quán)屬存在審核義務(wù)，故對(duì)合同無(wú)效亦存在過(guò)錯(cuò)，故存在房款返還時(shí)，是否支持利息，法院有不同判例。

根據(jù)上文的講解我們知道，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來(lái)講，由于其不符合國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，因此即使雙方之間進(jìn)行了買(mǎi)賣(mài)，而簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的。但如果是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)，那么該買(mǎi)賣(mài)行為就是允許的。如果你對(duì)此還有疑問(wèn)的話，可以直接來(lái)電咨詢我們律霸的在線律師。