許多人都熱衷于買房，但是房子不是立馬就能建好的，造房子是需要時間的。但是很多開發(fā)商為了達到預(yù)售的目的，就和購房者簽訂認購協(xié)議書，但是大家也會疑惑認購協(xié)議書是定金合同嗎。認購協(xié)議書代表了雙方的買和賣的意向，并不是真正的合同。沒有主合同，對于定金合同也就無從談起。具體的內(nèi)容，可以和小編一起來看看。

一、認購協(xié)議書是定金合同嗎

《房屋認購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達到簽約。

因此，認購協(xié)議書不能作為定金合同。

二、如何簽訂房屋認購協(xié)議

1、簽訂認購書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購買商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開發(fā)商簽定認購書;

2、盡量避免定金條款，可使用預(yù)付款性質(zhì)的條款代替定金條款;

3、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還;

4、購房者看房時通常會針對自己特別關(guān)注的點提出一些問題，開發(fā)商呢就會作出相應(yīng)的答復(fù)，可以把開發(fā)商的答復(fù)寫入認購書。比如你選的這套房肯定不會挨著配電箱，您選的這個戶型不會挨著電梯;

5、將開發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢寫進認購書，比如售樓人員說了“您認購的這種D戶型都是朝南的”那么在認購書中可以寫上房屋的朝向是南;

6、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額;

三、商品房認購協(xié)議中如何約定定金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的。

如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

一般認為，商品房買賣認購書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。但關(guān)于認購書的性質(zhì)在理論和實務(wù)中有不同的觀點。

學(xué)理上關(guān)于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五是違約定金。

關(guān)于認購書的定金的法律性質(zhì)，也要結(jié)合實踐中的實際情況進行確定。從法理上講，認購書中的定金指的是立約定金。

在實踐中，認購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金，除非認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。

只要雙方當(dāng)事人意思表示真實、一致，認購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認購書當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴格履行認購書所設(shè)定的義務(wù)。

各個購房者在簽訂商品房認購書的時候，一定要自行或者委托房產(chǎn)方面的專業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開發(fā)商利用語言或文字上的技巧，任意解約。

雙方在簽訂認購協(xié)議書以后，表達了雙方的購房意向，對于認購協(xié)議書是定金合同嗎，大家也都有所了解。認購協(xié)議書就是達成購房的意向和約定，但是真正的房產(chǎn)交易還要等到正式的購房合同簽訂以后，才能夠落實。因此，簽訂的認購協(xié)議也是只是一種意向，也可以隨著撤銷的。