1、 轉(zhuǎn)讓的土地如果幾年沒有開發(fā)，能收回嗎？

如果轉(zhuǎn)讓的土地數(shù)年未開發(fā)，是否可以收回取決于情況。（1） 根據(jù)《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，市、縣國土資源行政主管部門應(yīng)當要求市、縣人民政府收回出讓土地的原國有土地使用權(quán)把它轉(zhuǎn)給公眾。要求中應(yīng)明確出讓土地的基本情況和規(guī)劃意見。（二）市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按照規(guī)定組織實施國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓。競價、拍賣、掛牌轉(zhuǎn)讓的公告和說明，應(yīng)當在第一步明確相關(guān)要求。二是“土地出讓”的法律問題和風(fēng)險在于，政府只收取土地的凈收益，開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的土地開發(fā)和征地拆遷成本，這也導(dǎo)致了開發(fā)商負責(zé)征地拆遷。因此，“毛坯地流轉(zhuǎn)”引發(fā)的問題主要包括以下幾個方面：

首先，從法律角度看，“毛坯地流轉(zhuǎn)”過程中存在很大的違法風(fēng)險。無論是國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》還是國土資源部下發(fā)的《閑置土地處置辦法》，都規(guī)定了土地出讓前必須滿足“凈用地”條件。交付只是土地出讓合同中出讓人的一項義務(wù)。出讓合同簽訂后，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但土地出讓的法律關(guān)系已經(jīng)確立。因此，在簽訂“總土地”出讓的土地出讓合同時，不符合“凈土地”條件，可能面臨合同無效的法律風(fēng)險。此外，我國《物權(quán)法》第139條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的，應(yīng)當向登記機關(guān)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)登記成立。”這一條也體現(xiàn)在《土地管理法》中，其第八條內(nèi)容是土地所有權(quán)和使用權(quán)依法發(fā)生變更時，必須進行變更登記。顯然，土地使用權(quán)競買人從中標到取得新的《國有土地使用證》的過程中，一直處于尷尬的法律地位。雖然開發(fā)商作為建設(shè)單位，是在政府行政部門默許下取得土地使用權(quán)的，但從理論上講，土地使用權(quán)的中標人可能不是土地使用權(quán)的最終所有人，或者建設(shè)單位直接收回土地使用權(quán)原所有人的權(quán)利，并取得土地使用權(quán)顯然缺乏法律依據(jù)。其次，“毛坯地流轉(zhuǎn)”面臨的經(jīng)濟風(fēng)險。就政府而言，由于“土地出讓總量”的成本核算只能估算，政府很難準確估算其收入，實現(xiàn)收入最大化。作為開發(fā)商，雖然土地使用權(quán)中標人已簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，但國有土地使用權(quán)仍屬于一種選擇權(quán)。由于擔(dān)心同一土地上有兩種相同的土地使用權(quán)，為了避免這一問題，在《土地出讓總額》中的國有土地使用權(quán)出讓合同一般設(shè)定了合同的生效條款，即：，“本合同自拆遷安置補償完成之日起生效”。在這種情況下，土地使用權(quán)中標人在政府以“書面”形式交付土地后，會提前投入大量資金推進項目拆遷。土地拆遷完成后不能如期取得國有土地使用證的，土地使用權(quán)競買人提前投入的房屋拆遷補償安置費用，應(yīng)當依據(jù)合同約定收回甚至補償其他經(jīng)濟損失的效力不確定或不明確，將使開發(fā)企業(yè)承擔(dān)更大的經(jīng)濟風(fēng)險。最后，對“毛坯地流轉(zhuǎn)”中的社會穩(wěn)定風(fēng)險進行了分析。因為“毛坯地出讓”需要土地使用權(quán)中標人投入人力、財力開展大規(guī)模的安置補償工作，從土地使用權(quán)中標到取得“國有土地使用證”的時間相對較長，有條件的土地的安置時間也較長拆遷量大甚至長達多年，尤其是因拆遷引發(fā)的訴訟案件。因此，在“土地總出讓”開發(fā)項目中，極易出現(xiàn)開發(fā)周期過長、移民安置不及時等一系列社會穩(wěn)定問題，使土地使用權(quán)的中標人和政府有關(guān)部門陷入一片混亂，面臨裁決的雙重壓力，訴訟和政府拆遷進度要求由原房屋所有人和土地使用權(quán)所有人承擔(dān)，導(dǎo)致拆遷時間延長。另外，由于“土地總出讓金”是土地出讓金和拆遷補償費的結(jié)合體，對于開發(fā)商來說，在一定地價的情況下，降低拆遷補償?shù)扔讷@得更多的利潤，因此補償不公，甚至野蠻拆遷，引發(fā)社會矛盾，影響社會穩(wěn)定。

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