1、 轉讓的土地如果幾年沒有開發，能收回嗎？

如果轉讓的土地數年未開發，是否可以收回取決于情況。（1） 根據《土地管理法》第五十八條和《城市房地產管理法》第十九條的規定，市、縣國土資源行政主管部門應當要求市、縣人民政府收回出讓土地的原國有土地使用權把它轉給公眾。要求中應明確出讓土地的基本情況和規劃意見。（二）市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按照規定組織實施國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓。競價、拍賣、掛牌轉讓的公告和說明，應當在第一步明確相關要求。二是“土地出讓”的法律問題和風險在于，政府只收取土地的凈收益，開發商承擔相應的土地開發和征地拆遷成本，這也導致了開發商負責征地拆遷。因此，“毛坯地流轉”引發的問題主要包括以下幾個方面：

首先，從法律角度看，“毛坯地流轉”過程中存在很大的違法風險。無論是國務院下發的《關于促進節約集約用地的通知》還是國土資源部下發的《閑置土地處置辦法》，都規定了土地出讓前必須滿足“凈用地”條件。交付只是土地出讓合同中出讓人的一項義務。出讓合同簽訂后，雖然沒有辦理產權變更手續，但土地出讓的法律關系已經確立。因此，在簽訂“總土地”出讓的土地出讓合同時，不符合“凈土地”條件，可能面臨合同無效的法律風險。此外，我國《物權法》第139條明確規定：“建設用地使用權設立的，應當向登記機關申請建設用地使用權登記。建設用地使用權登記成立。”這一條也體現在《土地管理法》中，其第八條內容是土地所有權和使用權依法發生變更時，必須進行變更登記。顯然，土地使用權競買人從中標到取得新的《國有土地使用證》的過程中，一直處于尷尬的法律地位。雖然開發商作為建設單位，是在政府行政部門默許下取得土地使用權的，但從理論上講，土地使用權的中標人可能不是土地使用權的最終所有人，或者建設單位直接收回土地使用權原所有人的權利，并取得土地使用權顯然缺乏法律依據。其次，“毛坯地流轉”面臨的經濟風險。就政府而言，由于“土地出讓總量”的成本核算只能估算，政府很難準確估算其收入，實現收入最大化。作為開發商，雖然土地使用權中標人已簽訂國有土地使用權出讓合同，但國有土地使用權仍屬于一種選擇權。由于擔心同一土地上有兩種相同的土地使用權，為了避免這一問題，在《土地出讓總額》中的國有土地使用權出讓合同一般設定了合同的生效條款，即：，“本合同自拆遷安置補償完成之日起生效”。在這種情況下，土地使用權中標人在政府以“書面”形式交付土地后，會提前投入大量資金推進項目拆遷。土地拆遷完成后不能如期取得國有土地使用證的，土地使用權競買人提前投入的房屋拆遷補償安置費用，應當依據合同約定收回甚至補償其他經濟損失的效力不確定或不明確，將使開發企業承擔更大的經濟風險。最后，對“毛坯地流轉”中的社會穩定風險進行了分析。因為“毛坯地出讓”需要土地使用權中標人投入人力、財力開展大規模的安置補償工作，從土地使用權中標到取得“國有土地使用證”的時間相對較長，有條件的土地的安置時間也較長拆遷量大甚至長達多年，尤其是因拆遷引發的訴訟案件。因此，在“土地總出讓”開發項目中，極易出現開發周期過長、移民安置不及時等一系列社會穩定問題，使土地使用權的中標人和政府有關部門陷入一片混亂，面臨裁決的雙重壓力，訴訟和政府拆遷進度要求由原房屋所有人和土地使用權所有人承擔，導致拆遷時間延長。另外，由于“土地總出讓金”是土地出讓金和拆遷補償費的結合體，對于開發商來說，在一定地價的情況下，降低拆遷補償等于獲得更多的利潤，因此補償不公，甚至野蠻拆遷，引發社會矛盾，影響社會穩定。

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