如果戶籍已經(jīng)遷出，就沒有拆遷補(bǔ)償。退房能買賣嗎？

回遷房是開發(fā)商收回土地時(shí)補(bǔ)償?shù)姆课荩簧唐贩渴情_發(fā)商自行出售的房屋。如果交房，與商品房都是辦理房產(chǎn)證的，那成交也是一樣的。如果沒有房產(chǎn)證，農(nóng)民工是拿著合同的，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。但回遷房一般比商品房便宜，敢于冒險(xiǎn)，那么買回遷房更劃算。

對(duì)于動(dòng)遷房，在二手市場(chǎng)掛牌的動(dòng)遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。總體上有兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有動(dòng)遷協(xié)議。作為第一種情況，業(yè)主取得了該商品小區(qū)的房產(chǎn)證。這些房屋可以用于二手交易或租賃交易，因?yàn)樵诙纸灰走^程中，房產(chǎn)證是房管局認(rèn)可和監(jiān)督的。因此，房屋的“房產(chǎn)證”可以在交易所正常過戶。商品房和回遷房是有區(qū)別的。

在拆遷安置過程中，如果采取貨幣補(bǔ)償，被拆遷戶用補(bǔ)償款購(gòu)買商品房？普通人買商品房沒有任何區(qū)別，他們都是花錢買房的，和購(gòu)房者的身份是一樣的。如果采取回遷的方式，因?yàn)榘峒业姆孔硬皇巧唐贩浚荒茏鳛樯唐贩砍鍪郏瑑烧咧g有一定的區(qū)別。首先，在房?jī)r(jià)方面，商品房和拆遷房是有區(qū)別的。商品房可以立即上市，并在銀行抵押貸款。但被拆遷房屋享受國(guó)家優(yōu)惠政策，不含土地出讓金。價(jià)格相對(duì)較低，又有大小產(chǎn)權(quán)，因此不享有商品房的上述權(quán)利和功能。拆遷人以拆遷房屋補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋的價(jià)格由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策確定，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策進(jìn)行管理。此外，商品房與回遷房的買賣雙方關(guān)系也不同。商品房的購(gòu)買依據(jù)是開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》，房屋價(jià)格在合同中約定。安置房的購(gòu)買依據(jù)是拆遷單位與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議中約定。其次，在房屋分?jǐn)偯娣e方面，按照規(guī)定，商品房按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算和公共建筑面積分配暫行規(guī)定》計(jì)算，拆遷房屋按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但需要指出的是，部分搬遷房屋面積、結(jié)構(gòu)不合理，不符合建筑規(guī)范。比如，有的拆遷戶房屋寬度只有1.9米，或者安置劣質(zhì)房屋的拆遷戶不符合有關(guān)規(guī)定。第三，在物業(yè)管理費(fèi)方面，普通商品房按照京家（房）字（1997）196號(hào)文件《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)暫行辦法》收取物業(yè)管理費(fèi)。北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，而該費(fèi)用由業(yè)主按照京家（房）字（2000）163號(hào)文件《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定》收取物業(yè)管理費(fèi)。值得注意的是，無論是拆遷戶還是普通商品房的購(gòu)房者，都具有與業(yè)主相同的身份和地位。物業(yè)管理質(zhì)量不能因?yàn)榉?wù)對(duì)象是被拆遷戶而降低，更不能因?yàn)椴疬w質(zhì)量低而引發(fā)矛盾。

總之，雖然商品房和商品房有一些區(qū)別，但主要原因還是優(yōu)惠政策，這體現(xiàn)在相關(guān)費(fèi)用的降低上。此外，在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該沒有差別。商品房的購(gòu)房人和被拆遷戶是入住后的業(yè)主，他們?cè)诜课菔褂眠^程中享有相同的權(quán)利，在這方面沒有區(qū)別。

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