2013年9月，a公司（以下簡稱a公司）與B公司共同出資設立a公司機械制造有限公司（以下簡稱a公司），其中a公司出資取得土地使用權11700平方米（工業用地）。經評估機構評估價值300萬元，會計師事務所根據評估金額出具驗資報告。2013年9月，a公司辦理了土地使用權變更手續。根據我國現行稅收政策及相關數據，分析了a投資者利用土地使用權對外投資所涉及的稅種及計算方法。某公司屬于機床行業生產企業，在市經濟開發區執行《企業會計準則》。根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號），自2003年1月1日起，對無形資產和不動產投資、與投資者的利潤分配、合營企業不征收營業稅投資風險分析。投資后轉讓股權的，不征收營業稅。根據a公司章程規定，“投資者按出資比例分配利潤，承擔虧損和風險”，符合不征收營業稅的規定。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規定，對于房地產投資和合營企業，投資方和合營方以土地（不動產）為作價或作為合營條件，將不動產投資或轉讓給被投資和合營公司，在企業經營期間暫免征收土地增值稅。由投資方或合資企業轉讓的房地產，應當征收土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，以土地（房地產）投資、聯營的企業，不適用免征增值稅，以及投資、聯營房地產開發用地（房地產）的企業，或者投資、合資建設商品房的房地產開發企業。a公司和a公司均為工業制造企業，均適用土地增值稅臨時免征政策。

雖然a公司的土地使用權投資免征營業稅和土地增值稅，但仍應按主管稅務機關的規定辦理備案手續。

[印花稅]

a公司與a公司簽訂的土地使用權轉讓合同屬于產權轉讓文件，印花稅按合同金額的0.05%繳納。應納稅額=300×0.05%=1500元。2001年8月，a公司取得國有土地使用權證，面積61200平方米，使用年限50年。土地使用權中記載的“無形資產”金額為545.38萬元，購買價格為89.11元/平方米。根據《財政部、國家稅務總局關于房地產稅和城市土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定，自2009年1月1日起，納稅人因房地產發生變化依法終止房地產稅和城市土地使用稅納稅義務的與土地或權利狀態有關的，應納稅額的計算應在實物或權利狀態發生變化的月末的不動產和土地的納稅期結束時結束。a公司投資11700平方米土地，應納稅額計算截止2013年9月底。從第四季度開始，實際用地面積為61200-11700=49500（平方米），地方稅務機關規定城鎮土地使用稅按每平方米5元征收。2013年第四季度城鎮土地使用稅應納稅額=49500×5×3△12=61875（元）。

[房產稅]

根據a公司產權證、《固定資產住房明細賬》及2013年1-8月房產稅申報表，房屋建筑面積5.7萬平方米，房屋入賬金額為8370萬元。這一時期沒有對外租賃業務，所以房產稅是從價計征和申報的。根據《財政部、國家稅務總局關于城鎮土地使用稅等安置殘疾人就業單位政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規定，房地產原值應當包括地價，包括取得土地使用權所支付的價款和取得土地使用權所支付的價款土地開發成本，無論如何核算。宗地容積率低于0.5的，按房地產建筑面積的2倍計算土地面積，并據此確定計入房地產原值的地價。經計算，公司土地投資后的容積率=57000／49500=1.15大于0.5，按原入賬金額減去投資后的余額計入房地產價值，計入房屋的土地金額=49500×89.11=4410945（元）。根據稅務機關的規定，自用房屋按房產原值的30%一次性扣除后的殘值計算稅款。2013年第四季度，房地產從價計征稅額=（8370萬+4410945）×（1-30%）×1.2%×3△12=185032.98元。

[企業所得稅]

a公司以土地使用權投資a公司，屬于非貨幣性資產交換，即以土地使用權換取股權。《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，交換非貨幣性資產，將貨物、財產、服務用于捐贈、償還債務、贊助、籌款、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配的，視為銷售貨物，轉讓財產或者提供服務，國務院和主管稅務機關另有規定的除外。

出讓土地使用權賬面價值=11700×89.11=1042587元。

a公司按直線法攤銷土地使用權。2001年8月至2013年8月累計145個月，擬出讓土地使用權攤銷額1042587^（50×12）×145=251958.53元。

土地使用權出讓凈收益=300萬-（1042587-251958.53）=2209371.53元。

國家稅務總局《關于財產轉讓所得企業所得稅處理的通知》（國家稅務總局2010年第19號通知）規定，財產轉讓所得（包括各類資產、股權和債權）、債務重組所得，企業可以取得接受捐贈所得和不可償還的應付帳款所得，無論是貨幣形式的還是非貨幣形式的，除另有規定外，均計入年度收入，一次性計算繳納企業所得稅。a公司土地使用權投資確認的凈收入2209371.53元，應全額計入2013年度企業所得稅的計算繳納。

會計分錄：

借方：長期股權投資300萬

累計攤銷251958.53

貸方：無形資產1042587

營業外收入2209371.53。你知道嗎