由于山東省的政策，我們擔(dān)保的客戶不能將他的房地產(chǎn)抵押給我們。之前，我和客戶經(jīng)理去了客戶所在的山東省德州市。有關(guān)部門沒有辦理房地產(chǎn)抵押登記，答復(fù)說我省有文件。房地產(chǎn)只能抵押給銀行，不能抵押給擔(dān)保公司或資產(chǎn)管理公司。后來，我在浙江省臺(tái)州市也經(jīng)歷了這種情況。為了順利中標(biāo)，我們找到了市里的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。遺憾的是，仍有省在市以上。畢竟，這件事只不過是大腿。為了使項(xiàng)目順利進(jìn)行，我們進(jìn)行了一系列的后續(xù)工作。首先，客戶與銀行簽訂了“抵押合同”，將公司的房地產(chǎn)抵押給銀行。然后，客戶與銀行和我公司簽訂三方協(xié)議。協(xié)議的主要思想是：利用銀行未注銷抵押登記的事實(shí)，我公司先向法院申請訴訟保全，待法院判決書生效后，由銀行辦理注銷抵押登記。現(xiàn)將本協(xié)議條款解釋如下：

“鑒于2”：我公司委托銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記，并與銀行簽訂委托合同。我們公司是委托人，銀行是受托人。根據(jù)《合同法》第404條，“受托人辦理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給委托人”，即銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記并確定自己為抵押權(quán)人后，根據(jù)委托合同的性質(zhì)，我公司為真正的抵押權(quán)人，但它只具有內(nèi)部效應(yīng)，僅限于我公司和銀行。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立”，銀行是抵押權(quán)人，就其外部效力而言，第三人可以根據(jù)抵押權(quán)憑證的登記，將銀行視為抵押權(quán)人。因此，本條對外對銀行沒有約束力，對內(nèi)對銀行具有約束力。如果銀行以抵押人的身份處分該房地產(chǎn)，損害了我公司的利益，我們可以根據(jù)委托合同追究銀行的違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任，而不是向第三方索賠。

“第一條和第三條”：我公司提前補(bǔ)償銀行后，銀行與客戶之間基于“貸款合同”的債務(wù)將被消除，主權(quán)利的從屬權(quán)利——抵押權(quán)也將被消除。此時(shí)，我公司成為客戶的一般債權(quán)人，沒有優(yōu)先受償權(quán)。由于補(bǔ)償和注銷抵押登記之間有一個(gè)時(shí)間間隔，我們公司正利用這個(gè)時(shí)間間隔，領(lǐng)先于許多普通債權(quán)人。根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第八十八條，“多個(gè)債權(quán)人在多份生效法律文書中確定給付內(nèi)容，分別向同一被執(zhí)行人申請執(zhí)行的，各債權(quán)人對執(zhí)行標(biāo)的物無擔(dān)保權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償《中華人民共和國民事訴訟法》第九十三條規(guī)定：“利害關(guān)系人因緊急情況不能立即申請財(cái)產(chǎn)保全的，其合法權(quán)益將受到無法彌補(bǔ)的損害，在提起訴訟前，可以向人民法院申請財(cái)產(chǎn)保全。申請人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。未提供擔(dān)保的，不予受理。人民法院受理申請后，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定；裁定采取財(cái)產(chǎn)保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即執(zhí)行。”賠償后，我公司立即向法院申請?jiān)V訟保全，人民法院在48小時(shí)內(nèi)作出裁定。如果我們公司的裁決是第一順序的，那么我們公司可以先得到賠償。人民法院裁定后，銀行再次注銷抵押登記，以防止客戶在提前注銷抵押登記后將房地產(chǎn)抵押給第三人。值得注意的是，銀行在答復(fù)我們起草的協(xié)議時(shí)修改了幾點(diǎn)。首先，它在第一條中增加了“先決條件”而不是“唯一必要條件”。因此，銀行可以將本條作為抗辯提前賠償條件的前提條件之一。其次，將“銀行不得發(fā)放抵押品”改為“客戶不得要求發(fā)放抵押品”。債務(wù)主體發(fā)生了變化，銀行有可能代替客戶發(fā)放抵押品。因?yàn)楦鶕?jù)抵押合同的規(guī)定，當(dāng)債權(quán)和抵押物消滅時(shí)，銀行有義務(wù)解除抵押物。然而，強(qiáng)大的銀行要在這樣的程度上讓步并非易事。你知道嗎