提出貸款申請(qǐng)

符合貸款條件的借款人向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，需填寫《房地產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表》，提供所需文件，經(jīng)貸款負(fù)責(zé)人認(rèn)可后方可申請(qǐng)貸款。借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的，申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)應(yīng)提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書。抵押方的身份證明或者法人資格證明，主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。抵押房地產(chǎn)清單、權(quán)屬證明、房地產(chǎn)抵押合同、借款人財(cái)務(wù)狀況及貸款銀行要求的其他相關(guān)文件。鄉(xiāng)鎮(zhèn)在以土地使用權(quán)為抵押的銀行取得貸款時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交抵押當(dāng)事人的身份證明或者法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同以及按合同約定支付出讓金的證據(jù)。金融機(jī)構(gòu)在收到借款人的申請(qǐng)和有關(guān)文件后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人和抵押物進(jìn)行全面的審查和分析。這是確保貸款安全的重要環(huán)節(jié)。考試內(nèi)容包括：1。對(duì)借款人資質(zhì)和信用的審查主要是審查借款人是否具備相應(yīng)的資質(zhì)和還款能力。抵押人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，擁有被抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)，并具有所有權(quán)證書；法人應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的能力，并具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時(shí)，銀行可以要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明。審查抵押人信用狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料。在審查借款人的同時(shí)，還要審查抵押權(quán)人是否具備抵押資格，由政府指定的房地產(chǎn)抵押領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。我國一些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)必須是境內(nèi)銀行或在境內(nèi)設(shè)有辦事處的外資銀行。2對(duì)于抵押房地產(chǎn)的選擇和審批，對(duì)抵押物的審查主要側(cè)重于易于保值。易于兌現(xiàn)。易于保存和估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定，不能抵押的房地產(chǎn)不得用于貸款抵押。三。貸款的目的。一是審查貸款用途是否符合國家有關(guān)規(guī)定；二是評(píng)估貸款項(xiàng)目的可行性，從市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)濟(jì)調(diào)研兩個(gè)方面分析貸款是否可行，主要包括以下比率指標(biāo)：（1）營業(yè)凈收入與貸款本息的比率。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款償還能力的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算公式為：項(xiàng)目預(yù)計(jì)年凈營業(yè)收入與貸款本息年償還額之比越低，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之風(fēng)險(xiǎn)越大。（2） 營業(yè)費(fèi)用比率。該指標(biāo)還可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的償還能力，計(jì)算公式為：營業(yè)費(fèi)用/項(xiàng)目總收入。指數(shù)越大，創(chuàng)造項(xiàng)目單位收益所需的投資就越大。貸款人可以將指數(shù)與市場(chǎng)平均水平進(jìn)行比較，一般來說差距不會(huì)太大。（3） 盈虧平衡比率。指項(xiàng)目支出與收入的比例，計(jì)算公式為：（營業(yè)費(fèi)用+貸款本息）/潛在總收入。一般情況下，貸款人允許的最高比例為70%-95%。如果這個(gè)比率高于這個(gè)水平，項(xiàng)目就得不到資金保證的現(xiàn)金流。（4） 貸款價(jià)值。計(jì)算公式為：對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，抵押貸款金額與抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比值越低，貸款安全性越高，反之，貸款安全性越差。按揭金額的確定取決于多種因素，如銀行可貸資金的充足程度、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律法規(guī)等。房地產(chǎn)抵押估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性和可靠性進(jìn)行審查，綜合考慮市場(chǎng)變化。根據(jù)利率走勢(shì)等因素，對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，確定貸款金額與抵押物價(jià)值的比例。房地產(chǎn)估價(jià)可分為房屋估價(jià)和土地估價(jià)兩部分。計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)=重置價(jià)格乘以房屋質(zhì)量。重置價(jià)格是根據(jù)當(dāng)前價(jià)格水平重建的房屋的價(jià)值，質(zhì)量是以百分比表示的新舊程度。房屋估價(jià)也可以根據(jù)建筑材料的數(shù)量來計(jì)算，也可以采用立方英尺法、平方英尺法等，基本思路是先計(jì)算建筑成本，再減去折舊。土地估價(jià)較為復(fù)雜，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益折減法、盈余法、成本法等，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配備專職或兼職估價(jià)人員對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行判斷。通過上述方法計(jì)算出房地產(chǎn)的現(xiàn)值后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。貸款利率的變化趨勢(shì)等因素決定貸款金額與房地產(chǎn)價(jià)值的比例，并計(jì)算貸款金額。本世紀(jì)初，美國開始實(shí)施房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比僅為50%-60%。后來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這一比例提高到80%左右。二戰(zhàn)后，美國房地產(chǎn)抵押貸款由于建立了二級(jí)抵押市場(chǎng)，房地產(chǎn)易于銷售，價(jià)值流動(dòng)性強(qiáng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)分散，貸款價(jià)值比高達(dá)90%。由于我國剛剛開始實(shí)施房地產(chǎn)抵押貸款制度，貸款額度應(yīng)根據(jù)福利性住房和營利性房地產(chǎn)確定。前者可以享受優(yōu)惠，后者則應(yīng)嚴(yán)格控制。

房地產(chǎn)抵押貸款合同簽訂登記

貸款合格后，貸款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。按照一定法律程序（包括雙方和擔(dān)保人）簽訂的書面合同，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證和登記。此外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)持有抵押合同。有關(guān)批準(zhǔn)文件、證件應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)物業(yè)管理部門辦理抵押登記。登記的目的是防止產(chǎn)權(quán)不清或無效，以及一事兩費(fèi)。房地產(chǎn)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的日期內(nèi)辦理登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未登記的房地產(chǎn)抵押貸款不受法律保護(hù)，如抵押合同的變更。抵押權(quán)解除或者終止的，抵押雙方應(yīng)當(dāng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷登記手續(xù)。我國一些地方法規(guī)和政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人在申請(qǐng)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)按照銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司投保，否則無法獲得貸款。借款人可以持購房合同或者銷售單位出具的房屋交付證明申請(qǐng)保險(xiǎn)。借款人自行組織房屋建設(shè)、裝修的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)“房屋建設(shè)、裝修綜合保險(xiǎn)”，直至房屋建設(shè)、裝修完成。保險(xiǎn)金額的確定：以房屋抵押的，不得低于所購或者所建房屋的價(jià)值；以優(yōu)惠價(jià)格購買的房屋抵押的，按照房屋的現(xiàn)值以優(yōu)惠價(jià)格投保；以舊房屋裝修后抵押的，舊房?jī)r(jià)值與裝修費(fèi)用之和為保險(xiǎn)金額。抵押期間，保險(xiǎn)單由貸款人保管。抵押物的保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)與抵押貸款的保險(xiǎn)期限一致，借款人不得在抵押期間中斷或者解除保險(xiǎn)。借款人中斷保險(xiǎn)的，出借單位有權(quán)代為投保，費(fèi)用由借款人承擔(dān)。一旦被保險(xiǎn)物脫離危險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司應(yīng)