投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。

新會計準則頒布前，企業會計業務未單獨劃分為投資性房地產。房地產開發企業開發的房地產用于對外租賃的，按存貨處理，計入“租賃開發產品”科目；企業使用自有固定資產對外租賃的，計入固定資產；企業租賃自有資產的，計入固定資產土地使用權，作為無形資產核算。新會計準則對租賃房地產進行了統一和規范，將租賃房地產、土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權劃分為投資性房地產，按“投資性房地產”科目核算。因此，投資性房地產可以區別于企業自用的廠房、辦公樓等固定資產和房地產開發企業準備作為存貨出售的房地產。二是投資性房地產的范圍，根據《會計準則第3號——投資性房地產》的規定，企業應當納入下列投資性房地產核算范圍：

（1）租賃土地使用權，是指企業以經營租賃的方式出租自己的土地使用權。但以下兩種情況不屬于投資性房地產：

1。計劃出租但尚未出租的土地使用權。土地使用權租入后再出租

（2）企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得并準備增值后轉讓的土地使用權轉讓土地使用權。因為這種土地使用權很可能給企業帶來資本收益，這符合投資性房地產的定義，所以應該將其劃分為投資性房地產。但根據國家有關規定認定的閑置土地不屬于投資性房地產。（3） 租賃建筑物，是指企業所有的以經營租賃方式出租的建筑物。三是投資性房地產的初始計量。對外購買的投資性房地產，在同時出租或用于資本增值時，確認為對外購買的投資性房地產。

（企業購買的房地產自用一段時間后用于租賃和資本增值的，屬于投資性房地產的轉換。本章第三節介紹投資性房地產的轉換。)

購買投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和其他歸屬于該資產的費用。

[例6-1]2007年3月，a企業計劃購買一棟辦公樓對外租賃。3月15日，a企業與B企業簽訂經營租賃合同，約定自購買之日起將辦公樓租賃給B企業，租賃期限為3年。4月5日，a企業在不考慮其他因素的情況下，實際購買了該辦公樓，共支付了1200萬元。a企業于4月5日購置辦公樓后，應作如下會計處理。如果采用成本模式進行后續計量，則會計分錄如下：

借方：投資性房地產辦公樓1200

貸方：銀行存款1200

如果采用公允價值模式進行后續計量，則會計分錄如下：

借方：投資性房地產房地產辦公樓（成本）1200貸：銀行存款1200以上兩項是投資性房地產按成本進行初始計量的差額，即在后續計量的情況下按公允價值進行計量，在初始計量時，在投資性房地產賬戶中增加一個“成本”項目或三級賬戶。因為在公允價值模式下，投資性房地產未來后續計量中存在一個“公允價值變動”項目或三級科目，這兩個項目應分別反映在投資性房地產科目中。但按照成本模式進行后續計量時，不存在公允價值變動項目，因此無需單獨設置“成本”項目或明細賬。自建投資性房地產

房地產開發企業所建或開發的房地產，只有在建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）并出租或用于資本增值時，才能確認為投資性房地產。

（完工后不同時間出租或用于資本增值的，應先確認為固定資產、無形資產或開發產品。自租賃之日起轉為投資性房地產。本章第三節介紹投資性房地產的轉換。)自建或者開發投資性房地產的成本，是指在建設該房地產達到預定可使用狀態前所發生的必要費用。

[例6-2]2007年2月初，一家房地產開發公司開始開發商業辦公樓。2007年10月，a公司預計該辦公樓將竣工，并與B公司簽訂了經營租賃合同，約定該辦公樓建成后立即租賃給B公司，租賃期限為10年。2007年11月1日，辦公樓竣工，達到預期可使用狀態，工程總造價900萬元。B公司于2007年11月1日正式開始租賃。房地產公司于2007年11月1日進行下列會計處理：

采用成本模式進行后續計量的，分錄如下：

借款：投資性房地產辦公樓900

借款：開發成本住房開發（辦公樓）900

如果采用公允價值模式進行后續計量，分錄如下：

借款：投資性房地產——辦公（成本）900

借款：開發成本住房開發（辦公）900