1、 以股份投資方式轉讓房地產（1）以股份投資方式轉讓房地產的稅務處理（1）營業稅。根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號），將房地產、無形資產投資入股，不征收營業稅，參與投資者的利潤分配，共同承擔投資風險。投資后轉讓股權的，不征收營業稅。但是，企業出售房地產、轉讓無形資產需要繳納營業稅。土地增值稅。根據財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》和財稅[2006]21號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》，對房地產投資和合營企業，由投資和合營一方以房地產價格投資或作為合營企業，房地產轉讓給被投資和合營企業時，暫免征收土地增值稅。上述房地產由投資方或合資企業再轉讓的，征收土地增值稅。但以房地產為股份投資、聯營的，投資、聯營房地產開發企業的，或者投資、聯營房地產開發企業建設的商品房的，暫不適用免征土地增值稅的規定。房產稅。對于房地產投資合資企業，應區別對待房產稅：對于房地產投資合資企業，投資者參與投資利潤、分擔風險的，以房地產的殘值作為計稅依據，被投資方應繳納房產稅；固定收益、無合資風險的房地產投資，以合資企業名義實際取得房地產租金，由投資方按租金收入計算征收房地產稅。

4。企業所得稅。一般而言，應分為以公允價值轉讓相關非貨幣性資產和以非貨幣性資產公允價值投資兩項業務。第二，房地產投資過程中應注意的問題。在稅收處理上，對“投資”的含義進行了嚴格界定——投資是指參與投資者利潤分配、分擔投資風險的行為。也就是說，要享受免征營業稅和暫時免征土地增值稅的稅收待遇，所有投資者必須共同承擔投資風險；如果投資者不承擔投資風險，但獲得固定的分紅和紅利，則應按租賃房地產征收營業稅，不能達到上述節稅效果。

2。操作時間間隔。為了達到節稅的效果，企業必須注意房地產投資與股權轉讓之間的時間間隔。兩者之間的時間間隔應在一年以上。否則，稅務機關可以根據實質征稅原則對上述行為征稅。三。注意《公司法》對不同投資方式比例的限制。根據《公司法》，全體股東的出資額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。也就是說，非貨幣性資產投資入股比例最高不得超過70%。如果在投資過程中不滿足上述要求，將給計劃的實施帶來不必要的麻煩。4正確認識和處理稅收籌劃對不同稅種的影響。從以上規劃方案可以看出，投資入股可以獲得營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅等稅收優惠。但由于上述稅種稅負減輕，企業利潤增加，企業所得稅稅負相應增加。企業應綜合考慮這一影響，及時繳納企業所得稅。加強雙方的溝通與合作，實現雙贏的目標。在上述方案中，**公司通過規劃可以獲得明顯的節稅效果。不過，對于**公司來說，這一方案并沒有減輕其稅負，反而會增加其潛在的稅負。將來**公司轉讓其通過投資入股取得的不動產時，需要繳納營業稅。也就是說，選擇投資者將使**公司潛在稅負增加450萬元（9000×5%）。因此，**公司在進行稅務籌劃時，需要加強與**公司的溝通，在投資、股權轉讓價格等方面做出適當的讓步，以獲得**公司的支持與配合，達到雙贏的目的。二是通過企業改制轉讓房地產（一）合并轉讓房地產的稅收待遇（一）土地增值稅。根據財稅字[1995]48號文件的規定，在企業合并過程中，被合并企業向被合并企業轉讓的房地產，暫免征收土地增值稅。

2。契稅。企業合并過程中，被合并企業的土地、房屋所有權免征契稅。

3。企業所得稅。在企業合并過程中，企業所得稅有兩種處理方式：一般稅和特殊稅。（1）一般稅務處理。在一般稅務處理中，被合并企業以公允價值為基礎確定被合并企業資產和負債的計稅基礎；被合并企業及其股東按清算所得稅處理；合并企業的虧損不得結轉在合并企業彌補。（2）特殊稅收待遇。企業合并，股東在企業合并時取得的股權支付金額不低于交易支付總額的85%，且企業合并為同一控制下，不需要支付對價的，可以采取特殊稅收處理。

在特殊稅收處理中，對于股權支付部分，合并企業接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，該計稅基礎由被合并企業的原計稅基礎確定；被合并企業合并前的有關所得稅事項，由被合并企業繼承；被合并企業資產、負債的計稅基礎，按照被合并企業原計稅基礎確定；被合并企業股東取得被合并企業股權的計稅基礎，以其原持有被合并企業股權的計稅基礎確定。對于非股權支付部分，稅務處理與一般稅務處理相同。（2） 房地產合并轉讓對土地增值稅的影響。解決這一問題的關鍵是：在計算土地增值稅時，允許納稅人扣除因取得土地使用權而支付的地價或出讓金的，應當提供相應的證據。也就是說，企業合并過程中，被合并企業將房地產轉讓給被合并企業時，不單獨繳納地價和土地增值稅。因此，被合并企業將合并中取得的房地產用于房地產開發時，仍以被合并企業取得的土地使用權的地價或者出讓金作為土地增值稅抵扣的依據。也就是說，案例二，新城公司取得**公司的土地使用權后，為開發轉讓房地產進行房地產開發的，在計算土地增值稅時，允許扣除的地價由9000萬元改為800萬元。也就是說，無論納稅人如何取得房地產開發用地使用權，只能適當延緩土地增值稅納稅義務的發生，但難以達到增加扣除項目金額、降低土地增值稅的目的。你知道嗎