什么是房產(chǎn)證？

所謂的“房地產(chǎn)證”由“房屋所有權(quán)證”和“國(guó)有土地使用權(quán)證”兩種證件組成。目前，上海等一些省市將“房屋所有權(quán)證”和“國(guó)有土地使用證”合并，只有一張“房地產(chǎn)證”；而其他一些省市將這兩張證分開，因此在辦理提取購(gòu)房款時(shí)，必須同時(shí)提供房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。后者一般稱為“土地證”，前者是房產(chǎn)證。對(duì)了，今年3月1日實(shí)施的“不動(dòng)產(chǎn)登記”是指“土地、海域、房屋、樹木等固定物”，目前居民手中的“不動(dòng)產(chǎn)證”只有外頁(yè)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)證書》，內(nèi)頁(yè)內(nèi)容包括房屋所有人、共有權(quán)、房屋所在地、登記時(shí)間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況、土地狀況等。

而“房產(chǎn)證”比房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)，房產(chǎn)證明確規(guī)定了房屋使用的“起止日期”和房屋取得價(jià)格。拿到房產(chǎn)證后，人們手中的房產(chǎn)證、土地證原件仍然有效。只有當(dāng)有房地產(chǎn)交易時(shí)，原兩證才會(huì)“一體化”，只要沒有交易，原兩證始終有效。過(guò)去買房時(shí)，要先到房管部門辦證，再到國(guó)土部門辦證。毋庸諱言，偶爾會(huì)出現(xiàn)權(quán)屬糾紛、重新登記、漏登記、重復(fù)抵押等情況。隨著“不動(dòng)產(chǎn)”統(tǒng)一登記的推進(jìn)，市民無(wú)需在部門之間來(lái)回奔波。

70年產(chǎn)權(quán)怎么了？

我們通常所說(shuō)的“70年產(chǎn)權(quán)”是指房屋的70年土地使用年限：房屋使用年限分為房屋本身使用年限和土地使用年限兩個(gè)概念。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)期限，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，商業(yè)用地為40年，綜合用地為50年。

土地使用年限從開發(fā)商拿地時(shí)算起，因此商品房從開發(fā)到銷售的周期一般為1-3年，房屋產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際年限”隨著開發(fā)商開發(fā)房屋的時(shí)間長(zhǎng)短而縮短。

還有一些情況會(huì)縮短業(yè)主取得的房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)期限：土地使用性質(zhì)的改變，例如，將只有40年土地使用年限的工業(yè)用地改為住宅用地，但如果是開發(fā)商做的，擅自改變土地用途是違法的；此外，幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，一些開發(fā)商囤積土地，放慢建設(shè)速度。但根據(jù)國(guó)土資源和房屋局的相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商在取得土地兩年后仍未開始開發(fā)，國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)。根據(jù)2007年3月頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第149條“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動(dòng)續(xù)期”，在這個(gè)水平上，即使70年的產(chǎn)權(quán)期限已經(jīng)屆滿，業(yè)主仍然可以繼續(xù)居住。1994年通過(guò)、2007年8月修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，他/她應(yīng)在合同期滿前一年內(nèi)申請(qǐng)續(xù)簽合同”。續(xù)期后，應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)出讓金。不申請(qǐng)續(xù)期，未經(jīng)批準(zhǔn)的，收回土地，房屋所有權(quán)歸買受人所有，土地歸國(guó)家所有。產(chǎn)權(quán)到期后，房屋無(wú)疑屬于權(quán)利人，但矛盾的是房屋應(yīng)該建在土地上。不動(dòng)產(chǎn)登記將是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)稅法的重要前提。你知道嗎