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寧波
張某擅自轉租房屋，房屋轉租人與房東發生糾紛如何處理
【案情簡介】
郭某與張某于2006年1月10日簽訂房屋租賃合同。合同約定，郭某將其位于中山路552號的兩室一廳的房屋出租給張某，租期兩年，月租2000元。租住3個月后，郭某發現張某竟然將這套有兩室一客廳的房子轉租給了王某。月租2500元，已經轉租兩個月了。為了擴大空間，王某擅自拆除了與陽臺分隔的墻壁，并將房間與陽臺連接起來。郭某遂找到張某和王某交涉，并提出如果張某轉租時未征得其同意，王某應立即搬走，將房屋恢復原狀并賠償損失。郭某的要求被駁回，于是于2006年7月10日向法院提起訴訟，要求宣告張某與王某的轉租合同無效，并要求其恢復原狀并賠償損失。房屋轉租是指房屋承租人將租賃房屋轉租的行為。我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據合同法的規定，房屋轉租可以分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人經出租人同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未經出租人同意，將房屋轉租給第三人。張某的行為屬于非法轉租。非法轉租很可能對出租人造成損害。例如，在本案中，張某將自己租住的兩室一廳的房屋轉租給王某，王某擅自裝修房屋，造成房屋損壞。由此可見，擅自將房屋轉租的行為是一種無權處分他人財產，很可能給出租人造成損害的違法行為。無權處分，是指未經債權人同意，擅自處分他人財產的行為。張某轉租發生后，郭某同意或者張某取得處分權的，轉租生效；郭某不同意或者張某未取得處分權的，郭某可以要求確認該行為無效。由于法律禁止未經權利人同意將房屋轉租，房屋租賃合同當事人如不特別約定，將成為合同的重要條款。因此，張某擅自轉租的行為構成了根本違約。郭某有權解除房屋租賃合同，他也可以要求張某承擔違約責任。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規定：“在轉租期間，原租賃合同發生變更、解除或者終止的，轉租合同相應變更、解除或者終止。”因此，房屋承租人出租房屋時，他必須看房子的產權證，確定房主是否同意出租房子。只有這樣，才能保證租賃安全，保障承租人的合法權益。你知道嗎
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