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寧波
如何轉讓所購房屋？
由于房地產銷售的特殊性，《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定：“下列房地產不得轉讓：（六）未依法辦理權屬登記的。”。但本條對已竣工交付使用的房地產進行了限定，不涉及“樓花”。《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規定：“商品房預售的，預購人轉讓未完成預售的商品房的問題，由國務院另行規定。”。但國務院沒有作出任何規定，建設部的《商品房銷售管理辦法》也沒有作出任何規定。12月1日起施行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）對此作出了明確規定，填補了法律空白。根據《辦法》第四十四條規定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓預購商品房的，應當遵循以下規定：（一）預售商品房預售合同約定的總價未付清的，預購人應當征得房地產開發企業同意；（二）預售商品房預售合同約定的總價已付清的付清房款后，預購完畢的開發商應當書面通知房地產開發企業轉讓預購商品房。預購商品房轉讓的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內按照本辦法第四十條的規定向原登記機關申請變更預售登記。
從法理上講，預購的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓。《辦法》明確了預購合同轉讓的合法性和轉讓程序。根據《辦法》規定，預購人與房地產開發企業簽訂預售合同，經房地產管理部門辦理預售登記后，方可進行預購轉讓。在這里，雖然沒有關于預售認購協議簽訂后轉讓的禁止性規定，但實際上排除了《樓花》轉讓認購協議簽訂的合法性。根據《辦法》規定，預購人未按預售商品房預售合同約定的總價支付的，應當征得房地產開發企業同意；已按預售商品房預售合同約定的總價支付的，預購人無需征得房地產開發企業同意，預購人轉讓預購商品房的，應當書面告知房地產開發企業。這一規定符合《合同法》關于合同轉讓的規定。三是轉讓合同和登記根據《辦法》，房屋轉讓、銷售應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內辦理預售變更登記。根據合同法，合同轉讓后，受讓人取得合同當事人的權利。預購轉讓后，受讓人取得原商品房預售合同約定的預購人（購房人）的全部權利。轉讓價格本辦法和合同法未規定轉讓價格的。因此，轉讓的房產可能不是原價。你知道嗎
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