“哈爾濱市雙城區(qū)房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)應(yīng)該注意什么。”“兩本書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅用戶(hù)手冊(cè)》。“五證”保證所購(gòu)房屋屬于合法交易范圍，預(yù)售范圍為項(xiàng)目可售房產(chǎn)。買(mǎi)房人必須看所購(gòu)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。”“兩本書(shū)”可以作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋交付使用時(shí)向購(gòu)房者提供的法律文件和擔(dān)保文件。二是要求開(kāi)發(fā)商按時(shí)交付符合交付條件的房屋。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第三十條規(guī)定，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付買(mǎi)受人。”。這里的交付和使用條件應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)方面：法定和約定。開(kāi)發(fā)商除應(yīng)當(dāng)具備《合同法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)按照房屋預(yù)售合同及其附件、與預(yù)售人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的條件交付商品房買(mǎi)方。同時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按期交付商品房。出賣(mài)人未按期履行交付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任；出賣(mài)人逾期仍未交付商品房的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。三是要求開(kāi)發(fā)商保證交付的房屋沒(méi)有瑕疵。根據(jù)合同法第一百五十條的規(guī)定，出賣(mài)人有義務(wù)保證第三人不得就交付的標(biāo)的物向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利。房屋預(yù)售也是如此。房屋預(yù)售合同簽訂后，預(yù)購(gòu)人有權(quán)主張所購(gòu)房屋無(wú)權(quán)利瑕疵，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證所售商品房無(wú)權(quán)利瑕疵的義務(wù)。出賣(mài)人不得擅自將已售出的房屋出售或者抵押給第三人。買(mǎi)受人合法權(quán)利受到限制或者房屋標(biāo)的物所有權(quán)不能完全實(shí)現(xiàn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。四是明確要求開(kāi)發(fā)商交付的房屋不存在質(zhì)量缺陷。我國(guó)《合同法》第一百五十三條規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物；出賣(mài)人提供標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明書(shū)的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合說(shuō)明書(shū)的質(zhì)量要求。根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷對(duì)合同目的能否實(shí)現(xiàn)的影響程度不同，開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量缺陷的保修責(zé)任也不同。（5） 明確要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證和居住手續(xù)。

根據(jù)協(xié)助履行合同的原則，無(wú)論買(mǎi)受人是否委托出賣(mài)人辦理房產(chǎn)證，出賣(mài)人都有責(zé)任協(xié)助買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證。一般情況下，房產(chǎn)證應(yīng)在房屋和住宅竣工驗(yàn)收后三個(gè)月內(nèi)辦妥。如果不能在規(guī)定的期限內(nèi)完成，買(mǎi)方可以給予賣(mài)方一定的寬限期。在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢的，則買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任，支付一定數(shù)額的違約金；如果買(mǎi)受人居住一年后仍不能辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)當(dāng)查明不能按時(shí)辦理房產(chǎn)證的原因。如果工程本身是合法的，但只是由于驗(yàn)收滯后或賣(mài)方效率低下，那么買(mǎi)方應(yīng)敦促賣(mài)方盡快完成其義務(wù)。如果工程違法或已被抵押，則買(mǎi)受人應(yīng)盡快作出決定，或退房，或要求出賣(mài)人承擔(dān)損失，以免延誤和超過(guò)訴訟時(shí)效，從而擴(kuò)大損失。

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