近日，重慶市九龍坡區(qū)人民法院對該糾紛作出一審判決，認(rèn)定房屋認(rèn)購的實質(zhì)是預(yù)約合同，因雙方當(dāng)事人未訂立商品房買賣合同，因不可歸責(zé)于雙方的原因未訂立房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)退還購房定金。被告重慶某房地產(chǎn)公司被判令將3萬元購房定金退還原告陳先生。法院查明，重慶某信息公司受重慶某房地產(chǎn)公司委托，為其開發(fā)的商品房小區(qū)組織團(tuán)購。原告與信息公司簽訂了團(tuán)購協(xié)議，約定原告支付5000元團(tuán)購費，享受購房時現(xiàn)場折扣累計的總房價8%的團(tuán)購優(yōu)惠。同日，原告與被告簽訂購房認(rèn)購書，在小區(qū)購買一套住房，并約定如果參加團(tuán)購，將享受購房價格優(yōu)惠和費用減免。原告在簽訂團(tuán)購協(xié)議和認(rèn)購書后，分別向重慶某信息公司和被告支付了5000元團(tuán)購費和3萬元認(rèn)購定金。

在簽訂房屋買賣合同過程中，原告與被告在房價計算方法上存在分歧，原告主張累計計算團(tuán)購優(yōu)惠和購房優(yōu)惠。被告認(rèn)為，參與團(tuán)購是享受團(tuán)購優(yōu)惠價格的前提，團(tuán)購優(yōu)惠價格已包含在內(nèi)。

雙方未簽訂的商品房買賣合同。法院認(rèn)為，被告人在購房函中承諾的購房優(yōu)惠，未明確注明是否包含此前的團(tuán)購優(yōu)惠，且雙方未能就優(yōu)惠后的實際價格達(dá)成一致意見，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買賣合同，這是法律原因，不能歸咎于雙方。被告應(yīng)將3萬元購房定金退還原告。因此，法院作出了上述判決。

[點評分析]

因不可歸責(zé)于雙方的原因未訂立房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)將購房定金退還購房人。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式收取買受人的定金，作為在發(fā)生糾紛時訂立商品房買賣合同的一種方式合同擔(dān)保，因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。

本案中，由于協(xié)議不明確，原告與被告在購房優(yōu)惠與團(tuán)購優(yōu)惠的關(guān)系上存在分歧，未能就實際購房價格達(dá)成一致，雙方未能訂立購房合同，符合房屋買賣合同因不可歸責(zé)于雙方的原因而未訂立的情形。

針對目前商品房買賣多采用簽訂認(rèn)購書、預(yù)交購房定金的方式，法官提醒，房屋認(rèn)購書的實質(zhì)是預(yù)約合同，而違反約定內(nèi)容將導(dǎo)致相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，對房價和計算方法等重要條款應(yīng)明確約定，以維護(hù)其合法權(quán)益。（來源：重慶市人民法院）文學(xué)士作者：斌彥偉）