房屋質量及違約責任。2006年9月20日，他們與北京當某房地產開發有限公司（以下簡稱當某公司）簽訂《商品房預售合同》（編號：y576224），在北京市海淀區安寧莊西路購房，總價約220萬元。按照合同約定，他們支付了首付90萬元，辦理了按揭貸款。約定交貨日期為2008年1月20日。2008年3月10日，某房地產公司向兩人發出延期通知，并確認交房日期為2008年4月15日，郭某不同意，但最終默認了延期通知。2008年4月12日，某公司通知郭先生辦理房屋交接手續時，郭先生和王先生如期趕到。進入交接手續后，郭某發現房屋地面脫落嚴重，天花板有滲水跡象。隨后，郭某要求一家公司退房，但該公司答應維修。郭某憤然離去。2008年5月10日，某公司再次向郭某發出房屋交接通知時，郭某接到通知，于2008年5月15日到北京市海淀區安寧莊西路一中院3號樓一樓售樓處辦理房屋收房手續。郭某如約趕到，發現其中一棟房屋的地板破損約2平方米，水泥地面裸露，滲水問題仍未解決。郭某不同意關房。2008年6月20日，郭先生正式聘請律師協助辦理房屋交接手續。2008年6月25日，郭先生、王先生和律師以及北京市第二公證處的工作人員攜帶錄音筆、相機等工具前往一家公司指定的交貨地點。他們要求一家公司按照合同約定的期限和標準履行交貨義務。當某公司相關人員接到并含糊其辭地表示希望通過協商解決問題時。進入房屋后，公證員對房屋受損情況進行了拍照。2008年7月3日，北京市第二公證處出具（2008）京房證民證字第08519號公證書，記載了整個交涉過程，并注明了房屋無法交房的原因。（這是張×生律師的原著，歡迎大家閱讀，請大家不要抄襲，互相尊重，交流熱線13911920598）

2008年7月10日，某公司與郭某律師見面討論退房事宜時，律師要求某公司退房時，應承擔郭某還款造成的利息損失并承擔違約責任；當某公司表示愿意退房時，卻對郭某要求的貸款利息損失和違約金不予支持。2008年7月12日，雙方達成協議，在某公司退還郭某購房首付90萬元、已向銀行支付的貸款10萬元、總利息（按存款利率）損失7萬元時；至于已向銀行支付的房貸利息貸款及所欠銀行的利息，郭某不會被追究，而是當某公司向銀行承擔違約責任時所欠的貸款利息。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

律師點評

1。商品房買賣（預售）合同交付中的注意事項。首先，合同中要明確規定交貨日期，必須是最后期限。“某日以后”、“某日起”、“某年”、“某月”等模糊詞語不宜書寫。其次，在合同中要嚴格限定房屋質量。除明確符合國家標準外，還應列出一些常見的禁止事項，如：漏水、噪音、地板脫落、墻面油漆脫落、裝修材料不合格等，雙方同意，一旦出現上述情況，買方可隨時退房；第三，雙方約定：延遲交付的，開發商應在30天內（一般為每天萬分之三）支付違約金；超過30天，買受人有權選擇退房并要求支付違約金（具體為多少萬元）不宜按三天萬分之三的比例計算）或要求繼續履行合同并支付違約金；最后，要掌握違約責任約定的技巧。我們在約定開發商應當承擔的違約責任時，不應當允許其在條款中增加附加條件，即一旦違約，就應當無其他條件地承擔違約責任。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2。開發商的《房屋征收通知書》等文件取代了《遲延通知書》，從而試圖轉嫁違約責任。比如，本案說明開發商已經延期了合同，但又不愿意承擔延期違約金，因此希望購房者不按照“收房通知書”規定的時間和地點“收房”，將違約責任轉移。進一步分析：開發商不能按時交房，但可以延期交房，提前發出延期通知，并承擔違約責任；開發商不能按時交房，且不能延期交房，并發出交房通知，期望購房者不承擔違約責任按通知“收房”，從而轉移違約責任——此時，收房地點往往轉移到一個非常隱蔽的地方，甚至讓購房者買房也很難找到購房者；即使購房者找到通知規定的地點，他們經常找不到人，或者找不到不是開發人員的人（注意，一定要檢查接待員的證件并復印）。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

3。退房時支付違約金。一般來說，違約金在合同中有明確規定，按約定支付不成問題。但在房價飛漲的極端情況下，如果購房者選擇退房，開發商的違約金可以適當增加或減少：當違約金遠遠低于房價上漲速度時（從約定的交房日期到退房時的房價上漲速度），開發商應適當增加違約金的數額。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）我們要注意區分延遲交房和房屋質量不合格導致的退房兩種情況。對于前者，按照每天萬分之三的比例支付違約金更為合理；對于后者，如果沒有延期或延期的話，限額很短，所以購房者退房時，開發商按照約定比例支付的違約金金額顯然很小。因此，買受人一定要注意，此時的違約金協議中必須明確一個比較大的具體數額，比如20萬元。

4。退房過程中的證據保全。一般來說，采購合同和付款憑證是最直接的證據。然而，在證明開發商違約時，這些證據卻十分蒼白：開發商的延期通知和不合格的質量證明是證明開發商違約的關鍵證據。在保存此類證據時，明智的做法是選擇公證。當然，委托律師更符合現實——一般是律師（代理開發商）和律師（代理買家）之間的較量。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

5。必備文件：竣工驗收記錄表、房屋實測面積調查表、住宅質量保證書、住宅操作手冊、規劃驗收證明；其他文件：用水證明、消防工程證明、管道施工竣工分配、電梯驗收證明等>法律依據

1。《中華人民共和國合同法》第一百零七條：當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《中華人民共和國合同法》第一百一十一條：質量不符合約定的，按照當事人約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受害人可以合理選擇要求對方承擔違約責任