房地產(chǎn)違法廣告經(jīng)典案例分析

基本案例：

案例一：

某有限公司成立于2005年6月，在未取得土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證的情況下，發(fā)布了3000條“今日，XX的主角就是你！”以剪報(bào)的形式出現(xiàn)在蔡甸城關(guān)。XX工商分局認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條第一款、第四款的規(guī)定。據(jù)此，蔡甸工商分局根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條的規(guī)定決定：1；2。罰款8000元

案例二：

自2005年11月以來(lái)，XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未經(jīng)授權(quán)，在金店區(qū)以剪報(bào)或?qū)I(yè)人員的方式發(fā)布了9萬(wàn)條“XX房地產(chǎn)，美商獨(dú)資”的房地產(chǎn)平面廣告，廣告制作成本7950元，發(fā)布“中空玻璃，頂級(jí)生活品質(zhì)”房地產(chǎn)平面廣告6萬(wàn)條，廣告制作成本4950元。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由兩個(gè)自然人投資的有限責(zé)任公司。公司持有的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，根本不存在所謂的美資。

XX工商分局認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上述行為違反了《廣告法》第四條關(guān)于廣告不得含有虛假內(nèi)容的規(guī)定，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，廣告內(nèi)容違反《廣告法》第七條第三款不得使用絕對(duì)用語(yǔ)的規(guī)定。據(jù)此，蔡甸工商分局根據(jù)《廣告法》第三十七條、第三十九條的規(guī)定，決定：1。責(zé)令停止發(fā)布房地產(chǎn)平面廣告。處以25800元罰款。案例分析這是兩個(gè)典型的房地產(chǎn)廣告違法案例。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)廣告越來(lái)越多。房地產(chǎn)廣告對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使其成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，方便消費(fèi)者消費(fèi)，具有積極的作用。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)廣告中也出現(xiàn)了各種不規(guī)范的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目不依法辦理土地使用和開(kāi)發(fā)手續(xù)，不具備合法資質(zhì)，卻肆意發(fā)布廣告，使購(gòu)房者上當(dāng)受騙，而有的利用房地產(chǎn)廣告變相非法集資，擾亂金融秩序。其次，廣告中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)要素的描述和介紹不符合實(shí)際，承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)，引發(fā)諸多爭(zhēng)議。三是為了達(dá)到渲染項(xiàng)目的商業(yè)目的，客觀上在廣告中出現(xiàn)封建迷信、殖民色彩和不健康的消費(fèi)導(dǎo)向內(nèi)容等，與隨處可見(jiàn)的違法房地產(chǎn)廣告相比，上述兩個(gè)違法房地產(chǎn)廣告并不是最嚴(yán)重的例子。房地產(chǎn)廣告中的種種問(wèn)題，不僅侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也侵害了社會(huì)公共秩序。因此，必須加強(qiáng)管理，依法規(guī)范。廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者必須依法設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

房地產(chǎn)廣告除應(yīng)當(dāng)符合《廣告法》的總則外，還應(yīng)當(dāng)符合《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）。國(guó)家工商行政管理總局針對(duì)房地產(chǎn)廣告存在的問(wèn)題，制定發(fā)布本條例。是房地產(chǎn)廣告的特別行政法規(guī)。根據(jù)這一規(guī)定，在審查房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)特別注意以下問(wèn)題：

1。價(jià)格表達(dá)式應(yīng)明確表示為實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格，表明價(jià)格的有效期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格變化迅速。

2。位置應(yīng)表示為從項(xiàng)目到特定參考對(duì)象的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離，而不是要求的時(shí)間。例如，“距XX學(xué)校僅5分鐘車(chē)程”、“距武漢市XX廣場(chǎng)20分鐘車(chē)程”、“XX大道通車(chē)后僅××公里”等。面積表達(dá)式應(yīng)指明是建筑面積還是使用面積。不能簡(jiǎn)單籠統(tǒng)地表述，因?yàn)閮烧咧g存在很大的差距，直接決定了價(jià)格和使用功能。

4。環(huán)境與圖像表現(xiàn)。其他項(xiàng)目的形象環(huán)境不得作為本項(xiàng)目的效果。廣告應(yīng)當(dāng)標(biāo)明建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的使用。周邊設(shè)施表明，在規(guī)劃或建設(shè)中的交通、商業(yè)、文教等市政條件應(yīng)在廣告中注明，如“在建”、“在建”。未列入計(jì)劃的，不予考慮。

6。物業(yè)管理是指應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在廣告中標(biāo)明。

7。不能有融資或變相融資，不能有升值或投資回報(bào)的承諾，如“升值潛力無(wú)限”、“升值在望”、“投資回報(bào)高”等。涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)注明提供貸款的銀行名稱(chēng)、貸款金額和貸款期限，如“××銀行×成×年抵押”。

9。廣告表現(xiàn)應(yīng)符合良好的社會(huì)風(fēng)尚，不能使用“富家”、“豪宅”、“異于常人的社區(qū)”等用語(yǔ)。沒(méi)有風(fēng)水、占卜等封建迷信。

此外，房地產(chǎn)預(yù)售、銷(xiāo)售廣告必須載明下列事項(xiàng)：①開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；②銷(xiāo)售中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；③預(yù)售、銷(xiāo)售許可證號(hào)碼。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目交易量大，廣告影響力強(qiáng)，廣告存在虛假、誤導(dǎo)等違法問(wèn)題，其社會(huì)危害性比一般商品或服務(wù)更為嚴(yán)重。因此，各級(jí)工商行政管理部門(mén)要特別加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)廣告活動(dòng)的監(jiān)管，特別是對(duì)房地產(chǎn)廣告證件的查驗(yàn)和內(nèi)容的核查。首先，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)性和合法性。二是要使房地產(chǎn)項(xiàng)目的介紹、解說(shuō)、商業(yè)渲染、評(píng)估等廣告內(nèi)容符合法律規(guī)定，為房地產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)和發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件。

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