如何在購買二手房時(shí)做出合理的估價(jià)。房子一旦建成，就進(jìn)入折舊期。一般來說，磚混結(jié)構(gòu)的一級房屋折舊年限為50年，故年折舊率為2%；

2，房屋類型系數(shù)。由于戶型不合理，功能落后，老房子無法與之相比。戶型為小廳、小浴室、小廚房（簡稱“三小”戶型）的，扣10%。

3。房子的不同樓層有不同的價(jià)格。比如一、二樓為基準(zhǔn)價(jià)，五六樓下調(diào)3%，七樓下調(diào)5%，三四樓上調(diào)3%，頂層下調(diào)5%；

4，定向因子。如果房子沒有朝南的門窗，將減少5%；

5。居住環(huán)境對房價(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣除5%，社區(qū)不單獨(dú)封閉，也減少5%；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房屋應(yīng)增加15%；

6、習(xí)慣性心理因素。這一因素也會(huì)讓人們感到購買舊房子的壓力。買一套舊房子要花很多錢，這使價(jià)格降低了8%。如何買一套好的二手房：首先要考察性價(jià)比，在選房時(shí)要區(qū)分購房目的是居住還是投資，交通、生活便利、市政配套設(shè)施等，物業(yè)管理水平，供水、供電、供氣是否有保障，污水、通訊是否暢通。了解小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，走訪鄰居，了解周邊生活環(huán)境。

了解房屋使用年限和土地使用年限，房屋用途，是否有未交的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋面積準(zhǔn)確，觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管線是否合理，而天花板和墻面是否有問題；了解房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，因?yàn)槿绻蛩阍谫I房后裝修，一定要詢問管道的走向、承重墻的位置，以免造成不必要的麻煩。

驗(yàn)房：核實(shí)產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

產(chǎn)權(quán)不清，有糾紛的，不得購買。這往往是人們購房時(shí)最容易忽視的環(huán)節(jié)，也是購房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

買房要看土地與房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明確，是否有遺留糾紛，防止一房兩賣，審批房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性和可靠性。注意房產(chǎn)證上的業(yè)主姓名是否與出賣人一致，是否有抵押或共有人等

簽訂合同：確認(rèn)合法身份

購買二手房一般有兩種合同。如果二手房是通過中介購買的，除了直接與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋買賣合同》外，還應(yīng)與中介公司簽訂《房地產(chǎn)中介合同》。房地產(chǎn)中介合同在法律上稱為中介合同。在簽約前，要對其資質(zhì)進(jìn)行審查，看其是否辦理了工商登記手續(xù)。第二，審查對方的委托書，確認(rèn)對方是賣方的法定代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同中應(yīng)明確代理方式、報(bào)酬、代理期限和代理權(quán)限，并特別注意是否加蓋公章和有關(guān)日期。

程序：必要的程序不能簡化

經(jīng)過選房、驗(yàn)房、簽訂合同三個(gè)步驟，將進(jìn)入購房的實(shí)質(zhì)階段。具體包括：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評估、房屋抵押、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、收貨。

購房后，要盡快辦理房產(chǎn)證，督促賣房人盡快搬出戶口；申請二手房貸款環(huán)節(jié)多、時(shí)間長、手續(xù)繁瑣。不因親友介紹而簡化手續(xù)，不私下交易，依法徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)產(chǎn)權(quán)部門辦理過戶手續(xù)。

交付：根據(jù)合同約定，買賣雙方在辦理完所有手續(xù)后按合同約定交付房屋，對房屋內(nèi)不能拆除的房屋裝修及附屬設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后支付給買方。買二手房時(shí)，可以對房子進(jìn)行評估，但如果認(rèn)為價(jià)格與自己的估計(jì)價(jià)格相差較大，就應(yīng)該謹(jǐn)慎購房。購買二手房時(shí)，對評估內(nèi)容沒有清晰的認(rèn)識(shí)。如果你想解決這個(gè)問題，你可以在網(wǎng)上咨詢律師。你知道嗎