林先生預(yù)購(gòu)了一套價(jià)值30萬(wàn)元人民幣的商品房。合同約定：該商品房建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為85平方米。在面積確認(rèn)及面積差異處理標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，合同約定以建筑面積為依據(jù)，并約定如產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例絕對(duì)值低于3%時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算;超過(guò)3%時(shí)，林先生有權(quán)要求退房。2001年5月份，林先生驗(yàn)收新房時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)的實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積大致相當(dāng)，但套內(nèi)建筑面積卻比合同約定減少了5%。林先生于是向開(kāi)發(fā)商提出退房要求。開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，合同約定的面積確認(rèn)及差異處理標(biāo)準(zhǔn)為房屋的建筑面積，不是房屋的套內(nèi)建筑面積。只要實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積誤差比例未超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商就不算違約，林先生就不能退房。

律師建議：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，一定要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商詳細(xì)約定所購(gòu)房屋面積確認(rèn)及面積差異的處理方式。特別要詳細(xì)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購(gòu)房屋套內(nèi)建筑面積變小。另外，購(gòu)房人還應(yīng)注意，雖然《辦法》對(duì)許多問(wèn)題作了有利于購(gòu)房人的規(guī)定，但在現(xiàn)實(shí)生活中，某些不法開(kāi)發(fā)商還是會(huì)采取各種手段，脅迫、誘使購(gòu)房人與其簽訂不利于購(gòu)房人的協(xié)議，以達(dá)到其規(guī)避《辦法》不利規(guī)定的目的，對(duì)此，購(gòu)房人千萬(wàn)要當(dāng)心。

各組成部分面積細(xì)約定

長(zhǎng)期以來(lái)，趙先生一直夢(mèng)寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書(shū)上標(biāo)明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動(dòng)，于是趙先生決定購(gòu)買(mǎi)此房。房屋驗(yàn)收時(shí)，一位律師朋友提醒他一定要注意對(duì)房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的驗(yàn)收，于是，趙先生對(duì)此特別留了心，所幸的是，驗(yàn)收時(shí)開(kāi)發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購(gòu)房合同的約定大致相同，趙先生很滿意。可他一進(jìn)新房，卻立即意識(shí)到客廳沒(méi)有想象中那么大。失望之余，他想一定是開(kāi)發(fā)商在面積問(wèn)題上作了手腳，于是他又請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)房屋面積進(jìn)行了重新測(cè)量。測(cè)量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書(shū)標(biāo)明的建筑面積少4平方米，而陽(yáng)臺(tái)和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書(shū)標(biāo)明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開(kāi)發(fā)商提

出賠償要求。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓書(shū)標(biāo)明的房屋各個(gè)組成部分的面積在合同中沒(méi)有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標(biāo)明房屋各組成部分建筑面積的樓書(shū)找到律師朋友，問(wèn)自己能不能憑樓書(shū)向開(kāi)發(fā)商找回點(diǎn)賠償?

律師建議：本案中，開(kāi)發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本(陽(yáng)臺(tái)造價(jià)一般較低)。開(kāi)發(fā)商如此”精明”，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購(gòu)房人真是防不勝防。購(gòu)房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書(shū)標(biāo)明的面積詳細(xì)約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責(zé)任。這樣，購(gòu)房人才有可能買(mǎi)到滿意的商品房。

購(gòu)房人可以自己請(qǐng)人測(cè)繪面積

江女士預(yù)購(gòu)了一套總價(jià)為48萬(wàn)元人民幣的商品房，合同約定建筑面積為80平方米。今年8月份入住時(shí)，開(kāi)發(fā)商與江女士結(jié)算的建筑面積數(shù)為78.13平方米，并退還了江女士部分購(gòu)房款。入住后，江女士總覺(jué)得房屋建筑面積沒(méi)有78.13平方米。于是，在律師的建議下，江女士委托有資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)其所住商品房面積進(jìn)行了重新測(cè)繪。湊巧的是，江女士委托的測(cè)繪單位與開(kāi)發(fā)商委托的竟是同一家。而這同一家測(cè)繪機(jī)構(gòu)不同的測(cè)繪人員測(cè)繪出的結(jié)果卻大不相同，此次測(cè)繪結(jié)果標(biāo)明房屋的建筑面積為75平方米。江女士拿著這個(gè)測(cè)繪結(jié)果找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商對(duì)此不加理睬。江女士無(wú)奈，又找到了測(cè)繪單位。測(cè)繪單位這時(shí)才注意到原來(lái)兩份不同測(cè)繪結(jié)果竟然同出自本單位之手。為息事寧人，測(cè)繪單位找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，開(kāi)發(fā)商這時(shí)也覺(jué)事態(tài)嚴(yán)重，由于怕其他業(yè)主相繼鬧事，便同意按75平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)為江女士多退購(gòu)房款18780元，并愿意承擔(dān)江女士因測(cè)繪而發(fā)生的一切費(fèi)用，但開(kāi)發(fā)商也向江女士提出條件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得對(duì)外宣揚(yáng)、公布此事。江女士見(jiàn)開(kāi)發(fā)商肯退錢(qián)，又肯承擔(dān)測(cè)繪費(fèi)，便個(gè)人自掃門(mén)前雪，答應(yīng)了開(kāi)發(fā)商的苛刻條件，與開(kāi)發(fā)商簽訂了退款、保密協(xié)議。

律師建議：購(gòu)房人自己請(qǐng)人測(cè)繪所住房屋的面積的依據(jù)是什么呢?建設(shè)部與國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合發(fā)布的第83號(hào)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》是購(gòu)房人請(qǐng)人測(cè)繪所住房屋面積的法律依據(jù)。《房屋測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測(cè)繪房屋的，應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門(mén)頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書(shū)》。