[案情簡(jiǎn)介]

2005年9月18日，原告劉*妮在《地產(chǎn)周報(bào)》上看見(jiàn)被告**新源房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“**房地產(chǎn)公司”)刊登的關(guān)于“北京新源大廈”的銷售廣告，該廣告宣稱該樓盤于2005年年底前入住。原告劉*妮認(rèn)為該樓盤的位置、價(jià)格、將來(lái)的升值空間都比其他的樓盤占有優(yōu)勢(shì)，而且該樓盤能在年底之前入住，心中甚是滿意。遂于被告**房地產(chǎn)公司聯(lián)系，并約好了與被告簽訂《認(rèn)購(gòu)書》的時(shí)間。

2005年9月21日，原告劉*妮與被告**房地產(chǎn)公司簽訂《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》，該認(rèn)購(gòu)書約定由原告劉*妮認(rèn)購(gòu)**房地產(chǎn)公司銷售的新源大廈C1203號(hào)公寓，建筑面積202.18平方米，簽訂認(rèn)購(gòu)書之日支付認(rèn)購(gòu)金30000元，并于2005年10月20日或之前簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。該認(rèn)購(gòu)書同時(shí)約定，該認(rèn)購(gòu)金在簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)轉(zhuǎn)為定金，如買方(即劉*妮)在上述期限內(nèi)不簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，賣方(即被告**房地產(chǎn)公司)有權(quán)沒(méi)收買方已交付的全部認(rèn)購(gòu)金。

原告劉*妮在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)書中并沒(méi)有關(guān)于入住時(shí)間的約定，遂向被告**地產(chǎn)公司詢問(wèn)，該樓盤能否在年底之前入住。被告**地產(chǎn)公司向原告承諾，年底之前入住基本上沒(méi)有問(wèn)題。原告劉*妮要求被告**地產(chǎn)公司將入住時(shí)間載入雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書中，但被告**地產(chǎn)公司向被告劉*妮解釋，樓盤的入住時(shí)間會(huì)在《商品房預(yù)售合同》中載明，認(rèn)購(gòu)書只是確定雙方之間的購(gòu)買意向，固定購(gòu)房者的樓層和房間號(hào)，不可能把所有的購(gòu)房條款都載入到認(rèn)購(gòu)書中。原告劉*妮為了不放棄選好的樓層和房間號(hào)，遂于當(dāng)日向被告**房地產(chǎn)公司支付了認(rèn)購(gòu)金30000元。

2005年10月18日，原告劉*妮與被告**地產(chǎn)公司在被告的售樓處準(zhǔn)備簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，原告劉*妮審閱《北京市商品房預(yù)售合同》條款后發(fā)現(xiàn)，被告**地產(chǎn)公司將樓盤的入住時(shí)間條款寫為“2006年5月1日前”。鑒于此，原告劉*妮向被告**地產(chǎn)公司提出異議，被告**地產(chǎn)公司向原告劉*妮說(shuō)明，由于近期改造樓盤內(nèi)的取暖、天燃?xì)夤艿篮吐访妫瑸榱藰I(yè)主人身安全，才將入住時(shí)間向后推遲。原告劉*妮非常不滿意被告**地產(chǎn)公司的解釋和行為，遂要求被告**地產(chǎn)公司退還認(rèn)購(gòu)金30000元，但遭到被告的拒絕。

原告劉*妮認(rèn)為，被告在媒體上虛假宣傳其開(kāi)發(fā)的樓盤，并向購(gòu)房者承諾該樓盤在2005年年底之前入住，但在與被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)，被告擅自將入住時(shí)間定在2006年5月1日前，導(dǎo)致該樓盤的實(shí)際入住時(shí)間與被告在報(bào)紙廣告上載明的入住時(shí)間不符。因此，由于被告的違約行為，才導(dǎo)致自己未與被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。綜上，未于被告簽訂正式的預(yù)售合同，是由于被告違約行為造成的，被告理應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金予以返還，并承擔(dān)本人由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

鑒于此，雙方在多次協(xié)商未果的情況下，原告劉*妮依法向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提出訴訟，要求法院判決被告返還認(rèn)購(gòu)金30000元，并承擔(dān)自己的經(jīng)濟(jì)損失10000元。

被告**地產(chǎn)公司辯稱，原告劉*妮所述簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納認(rèn)購(gòu)金的情況屬實(shí)。但本公司未對(duì)開(kāi)發(fā)的樓盤進(jìn)行虛假宣傳，本公司宣傳的廣告內(nèi)容已經(jīng)有關(guān)部門審批。更何況，本公司對(duì)外宣傳的廣告，屬于要約邀請(qǐng)，對(duì)雙方不具有任何法律約束力。因此，本公司當(dāng)初認(rèn)為開(kāi)發(fā)的樓盤可以在2005年年底之前入住，該項(xiàng)內(nèi)容不是正式預(yù)售合同中的內(nèi)容，對(duì)本公司與原告之間不具有約束力，應(yīng)以雙方最后簽訂的預(yù)售合同中的約定為準(zhǔn)。可見(jiàn)，未能簽訂正式的商品房預(yù)售合同的責(zé)任在于原告，根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書》中關(guān)于認(rèn)購(gòu)金的約定，本公司有權(quán)沒(méi)收該認(rèn)購(gòu)金，故原告劉*妮提出的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

［法院判決］

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)已查明的事實(shí)，原、被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》約定，原告交納的認(rèn)購(gòu)金30000元在簽署《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)轉(zhuǎn)為定金。據(jù)此，該認(rèn)購(gòu)金在《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》中不具有定金的性質(zhì)。且《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》系雙方就房屋買賣的具體事宜尚未協(xié)商的情況下所簽，應(yīng)視為是被告提供的格式合同，其中買方在約定期限內(nèi)不簽署《北京市商品房預(yù)售合同》，賣方有權(quán)沒(méi)收買方已交付的認(rèn)購(gòu)金的條款明顯加重了原告的責(zé)任，該條款內(nèi)容應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。現(xiàn)原告已明確表示不愿履行該認(rèn)購(gòu)書約定內(nèi)容，該認(rèn)購(gòu)書的履行已為履行不能，應(yīng)予解除。故原告要求被告返還認(rèn)購(gòu)金的訴請(qǐng)，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。但考慮到原告在簽訂《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》時(shí)亦缺乏慎重考慮，對(duì)糾紛的發(fā)生應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任，故其要求被告賠償損失的請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、第九十四條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》；

二、被告**新源房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)向原告劉*妮返還認(rèn)購(gòu)金3萬(wàn)元。

三、駁回原告劉*妮其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1210元，原告負(fù)擔(dān)605元(已交納)，被告負(fù)擔(dān)605元。

宣判后，原、被告均未上訴，本案判決已生效。

［爭(zhēng)議焦點(diǎn)］

1.購(gòu)房者可否以房屋實(shí)際入住時(shí)間與廣告宣傳的入住時(shí)間不符為由，拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》?

2.以格式合同出現(xiàn)的《商品房認(rèn)購(gòu)書》中含有單方權(quán)利約定條款，該認(rèn)購(gòu)書是否有效?

［律師點(diǎn)評(píng)］

一、在本案中，原告劉*妮以房屋實(shí)際入住時(shí)間與被告在報(bào)紙廣告上宣傳的入住時(shí)間不符為由，拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，其拒簽的理由并不充分，不應(yīng)受法律保護(hù)。

在本案中，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題是：購(gòu)房者可否以房屋實(shí)際入住時(shí)間與廣告宣傳的入住時(shí)間不符為由，拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》?

要弄清上述的問(wèn)題，首先應(yīng)該區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)的性質(zhì)。在實(shí)踐中，要約和要約邀請(qǐng)是兩個(gè)不易區(qū)分的概念，根據(jù)我國(guó)《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”可見(jiàn)，要約邀請(qǐng)是一種事實(shí)行為，是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為。要約邀請(qǐng)又稱要約引誘，其目的不是直接訂立合同，而在于喚起不特定主體的注意，引出要約，而不像要約本身的作用在于引出對(duì)要約的承諾，而且要約邀請(qǐng)的對(duì)象既可以是特定的主體，也可以是不特定的主體。要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人不具有法律約束力，所以要約邀請(qǐng)本身是不能產(chǎn)生任何法律約束力的，行為人違反要約邀請(qǐng)，并不用承擔(dān)任何法律責(zé)任。在實(shí)際生活中，推銷商品的商業(yè)廣告、寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招股說(shuō)明書等為要約邀請(qǐng)，但商業(yè)廣告的內(nèi)容如果符合要約規(guī)定的，也視為要約。因此，在一般情況下，要約要具備向特定的相對(duì)人作出，有訂立合同的主觀目的，內(nèi)容具體、確定等條件。而要約邀請(qǐng)與要約區(qū)別的根本標(biāo)準(zhǔn)就是要約的內(nèi)容具體、確定，必須表現(xiàn)出要約人受其約束的意旨。

因此，在本案中，被告**地產(chǎn)公司在《地產(chǎn)周報(bào)》上刊登北京“新源大廈”的銷售廣告，屬于商業(yè)廣告，但其商業(yè)廣告是要約邀請(qǐng)，其理由具體如下：(1)該商業(yè)廣告是被告**地產(chǎn)公司表達(dá)意愿的一種事實(shí)行為，其內(nèi)容是希望看到廣告的人主動(dòng)向其提出買房(即訂立買房合同)的意思表示，希望他人向自己發(fā)出買房的要約；(2)該商業(yè)廣告不包括合同的必要條款，該廣告內(nèi)容雖有不具體的入住時(shí)間，但對(duì)于房屋面積、價(jià)格等均不具體、確定，不能視為要約；(3)該商業(yè)廣告因不包括合同的必要條款而沒(méi)有表達(dá)愿意受拘束的意旨；(4)該商業(yè)廣告并非向特定的相對(duì)人發(fā)出，而是向不特定的多數(shù)人發(fā)出的。

綜上所述，本案中的商業(yè)廣告不具備要約的條件，應(yīng)系要約邀請(qǐng)，對(duì)被告**地產(chǎn)公司并不具有法律約束力。因此，原告劉*妮以該房屋實(shí)際入住時(shí)間與被告**地產(chǎn)公司在報(bào)紙廣告上載明的入住時(shí)間不符為由，拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，其主張理由并不充分，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。

在此提醒購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所作的廣告宣傳基本上都是要約邀請(qǐng)，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書之前，一定要將開(kāi)發(fā)商在廣告中的承諾落實(shí)到書面材料上來(lái)。如果開(kāi)發(fā)商不落實(shí)書面的承諾，建議購(gòu)房者不要立即向開(kāi)發(fā)商交納認(rèn)購(gòu)金。如果購(gòu)房者不愿意放棄所選的樓層和房間號(hào)，可以與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中約定，對(duì)于交納的認(rèn)購(gòu)金不屬于定金性質(zhì)，在出現(xiàn)不能簽訂正式預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者可以隨時(shí)要求開(kāi)發(fā)商退還認(rèn)購(gòu)金。

二、在本案中，原告與被告簽訂的認(rèn)購(gòu)書中含有單方權(quán)利約定的條款，該條款加重了對(duì)方責(zé)任，排除了對(duì)方主要權(quán)利，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為無(wú)效，被告應(yīng)向原告返還認(rèn)購(gòu)金。

我國(guó)《合同法》規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

所謂格式條款，是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商，并由不特定的相對(duì)人所接受的條款，是具有完整和定型化特點(diǎn)的合同條款。目前，格式條款廣泛地應(yīng)用于數(shù)量眾多的場(chǎng)合，如保險(xiǎn)、貸款、買賣等。格式合同的優(yōu)點(diǎn)是簽訂便利，缺點(diǎn)是由于單方設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)，較多地考慮己方的利益，加重相對(duì)方的責(zé)任，容易造成顯失公平。

在本案中，以格式合同出現(xiàn)的《商品房認(rèn)購(gòu)書》中含有單方權(quán)利約定條款，該認(rèn)購(gòu)書是否有效?此問(wèn)題亦是本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。理清此問(wèn)題，我們應(yīng)該對(duì)格式合同應(yīng)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，格式合同有如下特征：

1.格式合同的合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。格式合同文本的制定，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人互相協(xié)商決定，而是由提供格式合同的一方草擬而成。在本案中，被告**地產(chǎn)公司制定的上述《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》就是在雙方當(dāng)事人定約之前就已由被告制定出來(lái)，其內(nèi)容未與原告進(jìn)行協(xié)商，所以被告應(yīng)在原告簽約之前對(duì)該條款內(nèi)容向原告方做出詳盡的解釋和明確說(shuō)明，否則不能視為原告已接受該條款。

2.格式合同是為了與不特定的多數(shù)人簽約而訂立。在本案中，被告作為售房一方，其制定《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》是為了與前來(lái)認(rèn)購(gòu)北京新源大廈商品房的不特定的多數(shù)人簽約而制定的。

3.格式合同內(nèi)容有完整和定型化的特點(diǎn)。完整和定型化的特點(diǎn)，是指格式合同的內(nèi)容具有穩(wěn)定性和不變性，普遍適用于一切要與起草人訂立合同的不特定的相對(duì)人，不因相對(duì)人的不同有所區(qū)別，相對(duì)人雖沒(méi)有參與合同的制定，但對(duì)合同的內(nèi)容只能表示完全同意或拒絕，而不能變更合同的內(nèi)容。在本案中，被告**地產(chǎn)公司制定的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》，是被告希望適用于一切購(gòu)房人，能夠?qū)λ匈?gòu)房人產(chǎn)生約束力的條款，購(gòu)房人不能隨意更改該條款。

4.相對(duì)人在格式合同中處于從屬地位。對(duì)一方事先已經(jīng)制定的格式合同條款，只能全部地接受或不接受，決定了相對(duì)人在格式合同中的從屬地位。在本案中，原告對(duì)被告制定的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》的完全接受，決定了原告在該合同的從屬地位。

綜上，就本案而言，原、被告簽訂《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》后，即表示該合同已成立，但合同成立并不意味著合同生效，合同的成立是表明原、被告就合同的條款達(dá)成了合意，但合同生效要求當(dāng)事人的合意符合法律規(guī)定的生效條件，如果不符合生效條件，即使已經(jīng)成立的合同也是不能產(chǎn)生法律效力的。在本案中，原告將上述條款已訂立于原、被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》中，但該條款因不符合民事法律行為的生效要件而不能生效，具體理由分析如下：

首先，該條款的訂立違反了自愿的原則。根據(jù)《合同法》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”這就是關(guān)于合同自愿原則的規(guī)定。按照該自愿原則，公民、法人、其他組織是否簽訂合同、同誰(shuí)訂立合同，訂立什么內(nèi)容的合同，完全取決于他們的自由意志。當(dāng)事人訂立合同時(shí)亦應(yīng)當(dāng)充分尊重對(duì)方的真實(shí)意思，不能將自己的意志強(qiáng)加于對(duì)方，不能迫使對(duì)方接受不公平的條款。在本案中，原告在與被告簽訂的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》中約定，買方在約定期限內(nèi)不簽署《北京市商品房預(yù)售合同》，賣方有權(quán)沒(méi)收買方已交付的認(rèn)購(gòu)金的條款明顯加重了原告的責(zé)任，排除了原告自愿簽署《北京市商品房預(yù)售合同》的主要權(quán)利，明顯違反了自愿原則，該條款內(nèi)容應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

其次，原告制定的《北京新源大廈認(rèn)購(gòu)書》中關(guān)于上述條款亦違反了法律規(guī)定。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效。”因此，在本案中，被告的上述約定及關(guān)于賣方有權(quán)沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金的約定顯然為不平等條款，對(duì)原告是不公平的，故該條款亦應(yīng)無(wú)效。

因此，在本案中，原告與被告簽訂的認(rèn)購(gòu)書中含有單方權(quán)利約定的條款，該條款加重了對(duì)方責(zé)任，排除了對(duì)方主要權(quán)利，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為無(wú)效，故被告**地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將原告交納的認(rèn)購(gòu)金全部返還給原告。

梅新和律師業(yè)務(wù)咨詢電話：13241858247；

梅新和律師咨詢電子郵箱：[email protected];

梅新和律師咨詢網(wǎng)址：www.meixinhelawyer.com;