《合同法》第四百二十六條規定“居間人促成合同成立后,居間活動費用,由居間人負擔。”第四百二十七條規定“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”
考慮到在未促成房地產買賣合同成立之前,房地產經紀人有可能做了很大量工作的,比如免費替業主發布廣告、帶領多個客戶到物業察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續的咨詢等,有些甚至已經到了下了定金、簽了合同的那一刻,最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”,因而否定或不認同經紀所做的工作及應當收取的適當費用,這是很不公平的。上述法律規定正是對經紀人合法權益作出的保護條款。
然而,該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?!氨匾M用”的認定是問題的關鍵?,F實生活中,為促成合同成立,經紀人做了大量的工作,但并不是每一項都能有明確的價值體現的,比如說腦力勞動、體力勞動等,確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中,往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準,比如說經紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計),咨詢費,按巳進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據后,無論是買賣方還是經紀方都是愿意接受這個費用標準給付的,這樣就會減少了許多類似的糾紛?;蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志,每達到一個階段即有一個明確的指引,即使最終該交易無法完成,居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣,才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益,以體現合同法的平等互利精神。
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