一、逾期交房超過一年可以行使解除權(quán)嗎

根據(jù)《合同法》第93條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條的規(guī)定，解除權(quán)行使也要有合理的期限，在法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，對方也未催告的情形下，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

二、買方在何種情形下可以解除雙方的買賣合同

根據(jù)合同法的規(guī)定，關(guān)于合同的解除有兩種情況，一種是約定解除，一種是法定解除。結(jié)合審判實踐，房屋買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：

（一）協(xié)議解除;

（二）根本違約;

（三）遲延履行;

（四）法律規(guī)定的其他情形。

具體言之，審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。

1、根本違約：

（1）房屋買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

（2）房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

（3）隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

（4）隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

（5）隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

（6）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的;辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

3、其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%;房屋買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

該司法解釋第12、13、15、19條規(guī)定，如果出現(xiàn)以下情況，購房人主張解除合同、賠償損失的，予以支持：

1、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，或者經(jīng)核驗確實不合格的;

2、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的;

3、根據(jù)合同法94條，出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款，經(jīng)催告在三個月的合理期限內(nèi)，仍不行使的，對方請求解除合同的，予以支持。(15條1款)

4、出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款未經(jīng)催告，超過1年的，對方主張解除合同的，可以解除合同。(15條2款)

解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)，權(quán)利人不行使，解除權(quán)消滅。該權(quán)利屬于除斥期間，不得延長。

司法解釋沒有規(guī)定催告的具體方式，一般認為，無論何種方式，只要當(dāng)事人能夠證明已經(jīng)催告，經(jīng)應(yīng)當(dāng)認定催告有效。最好的就是書面方式。不履行合同主要義務(wù)，就是遲延履行交付房屋或者房款。

以上就是小編為您整理的內(nèi)容，大家要注意合同中出賣方合同解除權(quán)的行使情形，以免購房人很被動，無法行使自己應(yīng)該享有的解除權(quán)，而導(dǎo)致自己的權(quán)利收到侵害。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。