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寧波
二手房交易如何追究違約責(zé)任
羅先生購買了一套二手房，與賣方張女士在合同中約定了房價(jià)款、付款時(shí)間、交房時(shí)間、過戶時(shí)間，相關(guān)交易條款都有明確約定。可是，在張女士收到了全部房款、也把房子也交付給羅先生后，卻又感覺房價(jià)偏低虧了。
張女士想漲價(jià)，羅先生卻不干，說合同又有明確約定，不是說改就改的。房子已經(jīng)交付了，想反悔也不好辦，張女士一想，干脆我不配合你辦理過戶手續(xù)，給你制造此麻煩，看你怎么辦!
這下羅先生可就急了，因?yàn)樗馁彿靠钍窍蛴H友們借的，原本想房子過戶到他名下后用房子辦理抵押貸款，然后還錢給親友的。房子不過戶到他名下，就無法辦理貸款。羅先生找張女士交涉多次，說咱們合同上對過戶時(shí)間有明確約定，現(xiàn)在早就過期了，你為什么不履行?可不管羅先生怎么說，張女士就是不配合他辦理過戶手續(xù)，還說我違約又怎么樣?你能讓我承擔(dān)什么責(zé)任?
羅先生帶著合同找律師去咨詢，準(zhǔn)備起訴張女士，律師看過合同幫羅先生進(jìn)行了分析，這下兒，羅先才明白為什么張女士這么有恃無恐。原來雙方在合同中雖然明確約定了過戶時(shí)間，但卻沒有約定延期或拒不過戶如何承擔(dān)違約責(zé)任。
按法律規(guī)定，對于張女士不如約辦理過戶手續(xù)的情況下，羅先生可以提起兩項(xiàng)訴訟請求：一個(gè)是要求過戶;另一個(gè)是要求張女士承擔(dān)違約責(zé)任。
只要到法院起訴，法院判決張女士履行合同辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該不成問題。但是怎么承擔(dān)違約責(zé)任呢?在沒有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的情況下，羅先生可以主張賠償實(shí)際損失，可怎么證明不按期過戶給羅先生造成什么實(shí)際損失呢?以目前的情況看，基本上無法證明實(shí)際損失數(shù)額。
張女士之所以有恃無恐，就是因?yàn)樗浪倪`約行為雖然給羅先生造成了實(shí)際的麻煩，但是羅先生卻很難讓張女士賠償他什么損失。所以，她才借著不予過戶為難羅先生，想借此讓羅先生就范，同意增加房價(jià)。
現(xiàn)在羅先生有兩個(gè)選擇：要么就是多給些錢，讓張女士得懲，盡快辦理過戶;要么就是到法院起訴張女士，也可以辦理過戶，但訴訟是需要時(shí)間的，恐怕要再浪費(fèi)幾個(gè)月。
想來想去，羅先生還是選擇到法院起訴張女士，就算多費(fèi)些時(shí)間也不能讓這種不誠信的違約者得懲，法院最張支持了羅先生要求辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，但確實(shí)沒有判決張女士給什么賠償。
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中山大學(xué)法學(xué) 人力資源管理師 厚大法考珠海分校特約講師 ? ? ? ?多年人力資源管理、培訓(xùn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因自購房屋遭遇再次抵押,決定親自處理，劍走偏鋒，以刑促民，歷經(jīng)一年多，順利贏取官司,后繼續(xù)尾款被訴，一審二審再審又折騰三年有余，感人心之亂，法律之與生活息息相關(guān)，遂決定回歸法律，并主研房產(chǎn)、婚姻繼承等糾紛。 ? ? ?先后辦理多起商品房預(yù)約合同預(yù)售合同糾紛、房屋買賣糾紛、房屋居間糾紛......
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