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寧波
二手房交易如何追究違約責任
羅先生購買了一套二手房，與賣方張女士在合同中約定了房價款、付款時間、交房時間、過戶時間，相關交易條款都有明確約定。可是，在張女士收到了全部房款、也把房子也交付給羅先生后，卻又感覺房價偏低虧了。
張女士想漲價，羅先生卻不干，說合同又有明確約定，不是說改就改的。房子已經交付了，想反悔也不好辦，張女士一想，干脆我不配合你辦理過戶手續，給你制造此麻煩，看你怎么辦!
這下羅先生可就急了，因為他的購房款是向親友們借的，原本想房子過戶到他名下后用房子辦理抵押貸款，然后還錢給親友的。房子不過戶到他名下，就無法辦理貸款。羅先生找張女士交涉多次，說咱們合同上對過戶時間有明確約定，現在早就過期了，你為什么不履行?可不管羅先生怎么說，張女士就是不配合他辦理過戶手續，還說我違約又怎么樣?你能讓我承擔什么責任?
羅先生帶著合同找律師去咨詢，準備起訴張女士，律師看過合同幫羅先生進行了分析，這下兒，羅先才明白為什么張女士這么有恃無恐。原來雙方在合同中雖然明確約定了過戶時間，但卻沒有約定延期或拒不過戶如何承擔違約責任。
按法律規定，對于張女士不如約辦理過戶手續的情況下，羅先生可以提起兩項訴訟請求：一個是要求過戶;另一個是要求張女士承擔違約責任。
只要到法院起訴，法院判決張女士履行合同辦理過戶手續，應該不成問題。但是怎么承擔違約責任呢?在沒有約定違約金標準的情況下，羅先生可以主張賠償實際損失，可怎么證明不按期過戶給羅先生造成什么實際損失呢?以目前的情況看，基本上無法證明實際損失數額。
張女士之所以有恃無恐，就是因為她知道她的違約行為雖然給羅先生造成了實際的麻煩，但是羅先生卻很難讓張女士賠償他什么損失。所以，她才借著不予過戶為難羅先生，想借此讓羅先生就范，同意增加房價。
現在羅先生有兩個選擇：要么就是多給些錢，讓張女士得懲，盡快辦理過戶;要么就是到法院起訴張女士，也可以辦理過戶，但訴訟是需要時間的，恐怕要再浪費幾個月。
想來想去，羅先生還是選擇到法院起訴張女士，就算多費些時間也不能讓這種不誠信的違約者得懲，法院最張支持了羅先生要求辦理過戶手續的訴訟請求，但確實沒有判決張女士給什么賠償。
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