案例介紹

陳先生和劉先生2006年8月訂立居間合同，并且支付了2萬元定金，合同約定最遲2006年9月2日前簽訂《房屋買賣合同》，同時居間合同還對于付款情況進行約定，即簽約日按總房價款的30%支付購房首付款30萬;第二筆款通過銀行貸款支付，2006年9月2日上午陳先生向中介公司表示無法湊齊30萬元購房首付款，中介公司將此意轉達給劉先生;2006年9月2日下午2時許，陳先生湊足了30萬元，遂至中介公司表示已湊齊30萬元購房首付款，中介公司隨后通知劉先生簽訂買賣合同，但是劉先生告知中介，然后劉先生稱由于上午接到中介電話，正在趕往外地，無法至中介公司簽約。事后雙方均在沒有積極促成交易的完成，2007年1月，陳先生訴到法院要求劉先生返還2萬元定金，并且按照定金罰責賠償2萬元。

法院最終沒有支持劉先生的訴請。

律師評析：

本案中陳先生和劉先生在居間合同中明確于2006年9月2日簽訂買賣合同及上訴人于簽訂該居間合同當時支付定金2萬元。該居間合同簽訂當時，上訴人亦支付了2萬元定金，此2萬元定金的性質應認定為簽約保證金。雙方以書面形式確定購房首付款的數額，要求劉先生最遲于2006年9月2日訂立合同時支付30萬元購房首付款，對此，雙方均認可，這是雙方真實意思表示，對雙方均具有約束力。時至2004年12月20日上午，劉先生向中介公司明確表示無法湊足30萬元購房首付款，中介公司據此將該意思表示轉達給了陳先生，陳先生以此作出判斷，后出差外地，并非惡意不履行合同，屬于事出有因，故導致最終未能簽訂買賣合同不能完全歸咎于陳先生。

通過上面的案例，可以看出，法院作出判斷的依據是基于劉先生的明確不能履行的意思表示，也就是說劉先生變更了合同的主要條款，而對于該變更，陳先生也于認可，但是對于變更后的條款沒有達成一致，所以雙方均不承擔責任。

下面結合上面的案例來簡單論述一下哪些情況下可以解除房地產買賣居間合同而不用承擔違約責任。

二手房買賣過程都要經過訂立居間協議，簽訂買賣合同的過程，訂立居間協議的過程主要是為了確定買賣意向，所以居間合同更側重的對于將來訂立買賣合同的條件和時間的約定，根據我們多年辦案的經驗，大部分二手房買賣糾紛是在這個時候出現的。

那么什么時候可以要求對方承擔違約責任，什么情況下雙方均不存在違約，如何界定就顯得尤為重要，這也是房產交易雙方最關心的問題，處理該類問題的關鍵是看是否存在主觀惡意，如果是雙方均有訂立買賣合同的主觀意愿，但是對于買賣合同的主要條款不能達成一致，導致買賣合同無法訂立的，那么就不存在任何一方違約，雙方均不承擔責任，收取的定金予以返還。

但是很多人會利用法律賦予的權利采取惡意規避法律的方式達到自己不購買的目的，因此這就需要雙方在訂立合同時將有關條款盡量明細，防止對方“鉆空子”。

不能達成一致主要包括下面幾種情況：

一、居間合同對于簽約時間未約定清楚。

對于簽約時間約定不清，就沒有辦法確定何時簽約，如果一方予以拖延，對于另一方來講很難主張該方惡意不履行，這容易給對方鉆空子，因此居間合同中一定要約定清楚具體哪一天簽約。

二、居間合同對于付款時間和數額約定不清楚。

買賣合同中必然要約定何時付款，如何付款，如果居間合同中對于該問題不能談清楚，那么訂立居間合同時，蓄意違約一方就會肆意提高付款條件，提出對方可能無法接受的條件，以合理的方式規避簽約義務，導致買賣合同無法簽訂而不用承擔定金罰責的責任。

三、房產過戶和交付時間約定不清。

跟上述第二點相同，這也是將來買賣合同的主要條款。必然要進行商談的，即使居間合同對此約定不清也要約定一個大概的合理期間，這樣將來協商也有的放矢。

四、基于未能對房屋進行實地考察而協商不成。

每個人對于房屋的看重點不同，如果僅僅知道房屋的結構朝向，但是沒有實地去看過房屋，就草率的訂立居間合同，那么將來看到房子后，發現房子的某些地方不滿意，或者房屋存在一定的質量問題，可能影響到對于簽約的判斷，這是對于交付房屋不能達成一致，也可以構成不能協商一致的合理理由。

第五、嚴格執行居間協議，對于簽約內容不能反復。

一旦反復就會導致合同條款的變更，變更后如果不能重新確立，那么屬于雙方對于合同條款沒有達成一致，那么也無所謂違約。