1、房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的認定和處理

房屋權利的取得以登記為準，產(chǎn)權登記具有公示、公信的效力。然而在實際生活中，還存在不少代表登記的情況。有的將房屋產(chǎn)權登記在夫妻單方名下，或者登記在子女、父母等第三人名下。在夫妻離婚時，對這類房屋的認定應當區(qū)別對待。

(1)對登記在夫妻單方名下房屋的認定。我國法定夫妻財產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關系存續(xù)期間購買的房屋，原則上首先應認定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其單方所有的，必須承擔舉證責任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購買的情況。

(2)對登記在第三方名下房屋的認定。現(xiàn)實生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素考慮將房屋登記在子女、父母或其他第三人名下。在離婚財產(chǎn)分割時，如主張房屋為共有或一方所有，屬于產(chǎn)權爭議，主張方應承擔相應的舉證責任。無法提供證據(jù)證明的，則承擔不利后果。但同時要注意區(qū)分將房屋產(chǎn)權登記在未成年子女名下的特殊情況。在這種情形下，并不意味著未成年子女是該房屋的真正權利人，應當審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如確為將該房屋贈與未成年子女，則認定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)一方暫時管理;如并不是將房屋贈與未成年子女，則應將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割比較適宜。

2、婚前首付購買婚后按揭房屋的認定和處理

夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)支付首付款，在銀行貸款購買房屋，婚后用夫妻共同財產(chǎn)償還貸款的情形在當前比較普遍。在這種情況下，不動產(chǎn)一般登記于首付款支付方名下。對于離婚時此類房產(chǎn)性質的認定和處理，《婚姻法解釋三》第十條作出了明確規(guī)定，即離婚時由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成的，人民法院可判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還支付的款項及相應的財產(chǎn)增值部分，在離婚時由產(chǎn)權登記一方按照照顧子女和女方權益的原則對另一方進行補償。

3、婚后父母為子女購買不動產(chǎn)的認定與處理

《婚姻法解釋二》第二十二條規(guī)定：“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”

之所以作出如此規(guī)定，是由于傳統(tǒng)習慣的緣故，父母在出資時往往并不會明確贈與哪一方，極少有父母會在子女結婚時簽署書面協(xié)議明確房屋與子女的配偶無關。而目前畸高的房價壓力和較高的離婚增長率并存，父母傾其所有為子女購買房屋，一旦雙方離婚出資父母不但感情上受到傷害，在經(jīng)濟方面也會受到損失。將“產(chǎn)權登記主體”與“明確表示贈與一方”結合起來進行鏈接，可以使父母出資購房真是意圖的判斷依據(jù)客觀化，有利于均衡保護結婚雙方及其父母的權益。

4、按房改政策購買房屋的認定和處理

房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購買的根據(jù)國家房屋改革政策出售的房屋。根據(jù)政策，職工購買公有房屋實行市場價、成本價或者標準價。按照《婚姻法》第十八條的規(guī)定，對于個人婚前購買的房改房，除當事人另有約定外，屬于一方婚前財產(chǎn)，離婚時不得作為夫妻共同財產(chǎn)分割。但在司法實踐中還有兩種情況應當分別處理。

(1)婚姻關系存續(xù)期間購買的取得所有權的房改房。按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格其實包含了夫妻雙方的工齡折扣、職務級別等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產(chǎn)購買，以此作為個人財產(chǎn)處理對另一方明顯不公。考慮到我國實行婚后所得共同制，類似房屋應當首先認定為夫妻共有。如果登記方主張其個人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關系，對方也未因此利益受損，否則認定為共有較為合適。在此前提下，可根據(jù)實際情況對出資方適當多分。

(2)尚未完全取得所有權的房改房的處理。對于尚未取得所有權或只享有部分所有權的房屋，在離婚訴訟時，不能對房屋所有權的歸屬和分割作出判決，只能就房屋的居住、使用權作出判決。待取得房屋所有權后可另行訴訟解決。司法實踐中，婚姻關系存續(xù)期間雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權登記在一方父母名下，離婚時主張分割的，人民法院不予支持。但針對購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

5、離婚案件中涉及違法建筑的認定和處理

違法建筑一般尚未取得建設工程規(guī)劃許可證和其他批準文件造成的，可以通過補辦相關審批手續(xù)而成為合法建筑，但在建筑合法化之前，人民法院無論是判決分割違法建筑還是確定違法建筑的所有權或使用權均是沒有法律依據(jù)的。故此類糾紛，人民法院不予受理。但對于違法建筑已經(jīng)產(chǎn)生的所得收益，不如一方出租違法建筑已收取的租金，則應當作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，否則一方因違法建筑獲益而另一方一無所獲，明顯不公，但對于違法建筑可能產(chǎn)生的預期收益，人民法院不予處理。

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