拆遷估價的方法主要有哪些

第一、重置成本法

重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前就運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法

在590號令當中有相關的要求，如果用于生產經營則對于其生產經營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業(yè)性質的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業(yè)、專利技術性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應按照收益法進行實際評估。

收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法

需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。

第四、假設開發(fā)法

假設開發(fā)法在實踐中運用不多，例如開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發(fā)法來進行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足主體要件。所以要預估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等所體現(xiàn)出的市場價值。

很多中小型企業(yè)都希望適用假設開發(fā)法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實際利用，還在申請審批規(guī)劃等文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發(fā)法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進行外遷，與政府進行協(xié)商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發(fā)法來評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。

第五、基準地價修正法

基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。

以上內容就是相關的回答，對于企業(yè)財權有估價的話，那么應當從它的收益以及重置成本但情況來進行方法確定，公司拆遷一般情況所需要的范圍和項目是非常大的，而且消耗的時間會比較多，如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。