企業(yè)拆遷評估中應該注意的問題是什么
一、法律依據(jù)
國有土地企業(yè)評估依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。”、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發(fā)證機關(guān)責令限期改正,給予警告,對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款,并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的,吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。”、《國有土地上房屋征收評估辦法》等等規(guī)定。
集體土地上企業(yè)評估:《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中小企業(yè)促進法》、省市一級地方法規(guī)和規(guī)則政策性文件等。
二、從事實角度講需要注意的問題
工廠拆遷,涉及企業(yè)的人、財、物,產(chǎn)、供、銷,影響到企業(yè)的方方面面,因此,對于企業(yè)這一損失的評估也比較復雜。這不但關(guān)系到需要工廠拆遷的政府,還涉及作為當事人的企業(yè),因此,又不能不予以重視。一般來說,工廠拆遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面造成的損失,可分為三個階段,即:拆遷準備階段、拆遷階段和拆遷后恢復正常生產(chǎn)階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示,即開始從零開始逐漸上升(拆遷準備階段),上升至最高值(拆遷階段),然后從最大值逐漸下降至零(拆遷后生產(chǎn)恢復階段)。
下面,就這三個階段分別進行一些分析:
(一)拆遷準備階段:
1、因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息,從而對其交貨能力缺乏信心,因此定單會逐步減少轉(zhuǎn)移;
2、拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴大生產(chǎn)規(guī)模,喪失了發(fā)展的贏利機會;
3、由于工廠將要拆遷,對原材料的定貨將逐步減少,這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位;
4、由于工廠將要拆遷,企業(yè)管理層必然為此投入精力,因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;
5、工廠新址建設的一系列費用,包括征地、規(guī)劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段,企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始,并曲線上升。
(二)拆遷階段:
在搬遷階段,工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務收入為零,但,企業(yè)的另一些開支仍需要支付,包括:
1、生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費用:
A、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求;B、生產(chǎn)設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用;C、管理費用;D、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點的日常開支(房租費等)。
2、財務費用:
因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段,拆遷對企業(yè)的影響和導致的損失曲線上升,可能達到峰值。
(三)拆遷后生產(chǎn)恢復階段:
在這一階段,設備的安裝調(diào)試工作將逐步完成,生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復;客戶對企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;最后使工廠的生產(chǎn)效率達到拆遷前的水平,或因工廠新址各種條件的改善,而超過了過去。在這個階段,企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的,直至零。
三、從法律角度應當注意的問題
1、評估機構(gòu)應當由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的,從實踐經(jīng)驗來看,自行選定的評估機構(gòu)同政府私自選點的機構(gòu)評估結(jié)果最多的相差一倍還多。
2、停產(chǎn)停業(yè)損失補償。在實際辦案過程中很多評估機構(gòu)是沒有對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估的,這一項在整個企業(yè)拆遷補償結(jié)果中占有相當大的比重,一般按照經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。
3、評估漏項。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識,在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項。
4、什么時候評估。有些地方政府在拆遷過程中,總是想先跟企業(yè)施壓,絕口不提評估事宜,也不出具征收決定和征收補償安置方案決定,這也是需要密切注意的違法行為。
總之,在長期辦案過程中發(fā)現(xiàn),每個企業(yè)拆遷評估過程中都存在諸多問題,但又各不相同。想徹底解決問題就要從案情角度出發(fā),認真分析影響企業(yè)評估的各個癥結(jié)所在,才能更大限度的提高補償,爭取補償。
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