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寧波
上海律師事務所答疑:開發(fā)商的樓書和廣告，對開發(fā)商有約束力嗎？
開發(fā)商的樓書和廣告，對開發(fā)商有約束力嗎？
律師提示
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。
最高法院司法解釋規(guī)定，“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房產(chǎn)買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
以上規(guī)定可以簡單理解為，廣告和宣傳資料一般沒有約束力，除非符合以下條件的全部：
1、廣告中的允諾在開發(fā)規(guī)劃范圍內。規(guī)劃范圍大致可以理解為小區(qū)，對規(guī)劃范圍外所做的說明、允諾無效，比如“緊鄰全市最大綠地”、“走下地鐵，望見家的燈光”等等，都屬規(guī)劃范圍外的允諾，無約束力；
2、是對房屋及相關設施所做的說明。對房屋及相關設施之外的說明無約束力。所謂綠地、水景、交通便利等等既不屬于房屋也不屬于設施，嚴格來講不作為合同內容處理；
3、上述說明具體確定。所謂“坐擁上流奢華”、“典藏非凡品質”、“盡享尊貴生活”、“望見燈光”等等，都不能說具體確定；
4、對合同訂立或價格確定有重大影響。重大影響，即一般的和輕微的影響都不行，是不是重大，顯然是個主觀判斷，給法官留下無盡的操作空間。
縱觀我們看到的樓書、廣告內容，依據(jù)以上四個條件來篩選，其約束力基本上可以一一排除。
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