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寧波
設有抵押權的房屋是否適用買賣不破租賃原則
設有抵押權的房屋是否適用買賣不破租賃原則
根據具體情況而定，抵押權人對設定抵押的租賃房屋實現抵押權時，承租人能否適用“買賣不破租賃“原則，應區分情況處理。如果租賃合同先于抵押權的設定，抵押權實現后，適用買賣不破租賃原則，租賃合同繼續有效。如果抵押權先于租賃合同成立，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，此時買賣擊破租賃。因為，若抵押權先于租賃合同成立，而抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財產登記中查明租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有其他物權，就應當承擔因實現抵押權帶來的風險。否則，財產抵押后，抵押權的效力就變得不確定，從而失去設立的意義。
“買賣不破租賃”原則，是指在租賃關系存續期間，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可以主張租賃權。對房屋租賃合同而言，房屋所有權人在租賃期內將租賃房屋的所有權讓與給第三人時，房屋所有權的變動，不影響租賃合同的效力，租賃合同部當然終止，受讓人應繼續履行原合同的權利義務，即新房主自然成為新的出租人，繼續原出租人的權利和義務。
所以，一方面，在設定財產抵押時，需要了解房屋是否有租賃合同存在，若有，需要求房主排除租賃。另一方面，租賃房屋，尤其是需要投入生產或經營的房屋、廠房，租賃前需了解房屋是否存在抵押權，否則一旦抵押權人要求實現抵押權，這種情況下，原屋主的償債能力已經很弱了，租賃人在房屋上經營的前期投入恐怕就要損失了，難以追回。
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