買賣二手房簽訂定金合同應注意哪些問題

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

遇到簽訂了認購協議，交納定金，因主合同或補充協議達不成一致意見，無法繼續履行定金協議的情況，根據上述最高法院的司法解釋的有關規定，屬于“不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”，賣方應當將定金返還買方。

在二手房交易實踐中，此類糾紛較為常見。為避免糾紛發生，在簽訂定金協議時，應當以最高法院上述司法解釋為依據據理力爭，明確在定金中寫明“如果雙方就有關合同條款協商不成，賣方應返還定金”，這樣將更為有利。

《定金協議》有房屋買賣協議的效力嗎?

二手房交易，一般先簽訂《定金協議》，再簽訂房屋《買賣合同》。如果簽署了《定金協議》后，賣方反悔不愿再簽訂房屋《買賣合同》，怎么辦?請看下面的案例：

某買方與某賣方簽訂了《定金協議》，協議約定買方將自己名下一處房產(尚未取得房產證)，以人民幣200萬元的價格轉讓給買方，約定定金為40萬元，預付房款100萬元，其余60萬房款待買方取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。違約條款為，如買方反悔則沒收定金;如賣方反悔則雙倍返還定金。當天，買方將140萬元支付給了賣方，賣方也把房屋鑰匙及相關證書資料交給了買方。

半年后，賣方順利取得房產證，但由于種種原因(主要是房價看漲)，賣方后悔不愿賣房了，買方訴至法院，要求賣方辦理過戶手續。

法院認為：該《定金協議》雖名稱是定金合同，但在內容上包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產權過戶等買賣合同的相關內容。

因此，該《定金協議》已涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方當時尚未取得房屋所有權證，才將協議稱為定金協議。另外，已經支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇。

法院最后認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方已取得了房屋所有權證，該買賣合同當屬有效，判決賣方與買方辦理過戶手續。

既然雙方簽訂的是《定金協議》，為什么法院要判買賣合同成立呢?這是因為看合同的性質不能僅僅看合同的名稱，而應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。從該案件中我們可看到，名稱是定金協議，但內容涉及房產的交付，產權過戶等定金之外的內容，基本涵蓋了房屋買賣合同的相關內容。

在這份《定金協議》中，雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任。

“訂金”與“定金”是一回事嗎?

“訂金”與“定金”并不是同一概念。一般認為“訂金”屬于預付款，與定金不同。預付款是當事人預先支付部分價金的一部分，是當事人的一種支付手段。對預付款的處理方式是：合同履行的應當抵作價款，合同不履行的應當如數返還。由于預付款不具有懲罰的性質，違約時不會產生沒收預付款或雙倍返還預付款的問題。

“定金”則是我國法律規定的債務履行的擔保方式之一，是當事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權利，依約定向另一方支付的金錢。定金必須以書面形式約定，適用“定金罰則”，即支付定金一方違約，則收取定金一方有權沒收定金;如收取定金一方違約，則須向支付定金一方雙倍返還定金。

由于訂金(預付款)和定金在實踐中極易混淆，建議二手房的買家遇到中介要求預先交付某些名目的費用時，應當與中介訂立書面協議，明確所交費用的性質究竟是定金(預付款)還是定金，約定雙方的權利義務、違約責任及所交費用的處理方式。

中介公司收取定金屬于什么性質?

在實踐中，中介公司向買方收取訂金的情況很普遍，買方應當特別留意。中介公司收到買家的定金后，往往會開具以下格式收據：“今收到買家某某多少意向金。如果業主同意以某價格賣房，該意向金轉為定金”。這種定金支付方式就對買家極為不利：一是買方和房主并無直接簽署的協議;二是手中沒有業主出具的定金收條;三是很難獲得房主已經從中介公司處收取定金的事實;四是沒有明確中介公司收取定金的代收或轉交責任。在此情況下，一旦發生房主收到定金，但反悔不賣房或抬高房價的違約情形，買方就很難要求房主雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責任。

因此，在買方與中介公司簽訂的居間合同中，買方要明確約定中介公司收取定金的性質：如果是代收，就應該要求中介公司在收取定金時出具業主的委托書，中介公司收到定金，視為房主收到定金。如果是轉交，要明確約定中介公司的轉交的責任，如約定幾天內轉交，未能按時轉交需承擔違約責任。另外，在交付定金后，務必要求中介公司開具正式有效的收款憑證，以便今后一旦出現糾紛可以提供有利的證據。