案情

原告劉-漢收與被告馬*義合伙建一蔬菜市場，取名黃橋鄉(xiāng)長虹果蔬交易市場，地點在黃橋鄉(xiāng)前石羊段路南(西漯公路)，面積為2340平方米(3.51畝)，該土地的原使用權(quán)人是前石羊村十一組村民孫*思、孫-收、孫*恩。原告劉-漢收以自己的名義于2001年6月1日與該三人的代表孫-收簽訂了租賃土地合同書一份，土地租賃使用期限為20年，每畝費用800元。原告劉-漢收及被告馬*義合伙在該市場建房八間、棚子八間，房產(chǎn)證、土地使用證均為劉-漢收的名字。2003年11月6日被告馬*義退伙，并達(dá)成協(xié)議，將共建房屋八間中的四間及四間棚子給被告，后原告又以3000元買回一間房屋及一間棚子，被告馬*義分得合伙中貸款12000元，被告馬*義得三間房和三間棚子。當(dāng)時馬*義把三間房以20000元價格賣給劉-漢收時，劉-漢收嫌貴沒有買。2003年11月26日被告馬*義將三間房屋及三間棚子以4000元現(xiàn)金、9000元貸款本金及利息(從2003年11月26日起計算，以前利息由馬*義償還)賣給了孫-收。2006年馬*義向法院起訴劉-漢收要求劉-漢收協(xié)助辦理該三間房屋的過戶手續(xù)時，稱三間房屋是租賃給孫-收，西華縣人民法院以馬*義所訴不屬其管轄范圍，駁回了馬*義的起訴。2007年2月西華縣土地局通知劉-漢收給孫-收辦理過戶手續(xù)并將馬*義與孫-收的轉(zhuǎn)讓協(xié)議交給劉-漢收。后劉-漢收起訴至西華縣法院要求確認(rèn)被告馬*義與第三人孫-收的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。另查明從2003年至今，雙方爭議的3.51畝土地的承包款均由原告劉-漢收交給了第三人孫-收。

裁判

西華縣人民法院審理認(rèn)為：原、被告合伙經(jīng)營蔬菜交易市場，二人散伙時對共同財產(chǎn)進(jìn)行了分割，之后一個或數(shù)個原共有人分得財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人在相同條件下有優(yōu)先購買權(quán)。馬*義與劉-漢收分房時以20000元價格讓劉-漢收購買，劉-漢收未同意，后被告馬*義以14000元價格賣給孫*時未征得劉-漢收同意，侵犯了原告劉-漢收的優(yōu)先購買權(quán)，被告馬*義與第三人孫-收簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無效協(xié)議，原告的主張合理合法，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。第三人孫-收稱購買時付給馬*義現(xiàn)金5000元，貸款本金9000元，第三人孫-收未還貸款是因被告馬*義未辦理房產(chǎn)證;被告馬*義稱第三人孫-收給付其5000元不是事實，而是4000元，并給第三人孫-收打有收據(jù)。因第三人未請求返還購房款，本案不予審理。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十八條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第92條，以及《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第二十二條之規(guī)定，判決：一、被告馬*義與第三人孫-收所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效;二、在同等條件下，原告劉-漢收有優(yōu)先購買權(quán)。案件受理費400元及其訴訟費350元，由被告馬*義負(fù)擔(dān)。

第三人孫-收不服一審判決向周口市中級人民法院提起上訴稱：被上訴人馬*義在2003年11月26日以14000元價格出售本案爭議的三間房屋及三間棚子時，已經(jīng)征求了被上訴人劉-漢收的意見，在劉-漢收明確表示不要的情況下才賣給了孫-收。一審判決認(rèn)定孫-收與馬*義之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議侵犯了劉-漢收的優(yōu)先購買權(quán)是錯誤的，請求撤銷原判，改判駁回被上訴人劉-漢收的訴訟請求。

被上訴人劉-漢收辯稱：馬*義在出售三間房屋及三間棚子時劉-漢收根本不知情，直到2007年1月31日西華縣土地局通知劉-漢收協(xié)助辦理過戶手續(xù)時才知道他們之間的協(xié)議內(nèi)容，因此說劉-漢收已經(jīng)放棄優(yōu)先購買權(quán)不是事實。一審判決正確，請求依法予以維持。

被上訴人馬*義辯稱：賣房屋及棚子時問劉-漢收要不要，他說不要，所以才賣給孫-收，劉-漢收已不再享有優(yōu)先購買權(quán)。

二審查明的事實與一審查明的相同。

周口市中級人民法院審理后認(rèn)為：被上訴人馬*義出售給上訴人孫-收的三間房屋及三間棚子原系西華縣黃橋鄉(xiāng)長虹果蔬交易市場的組成部分，在劉-漢收與馬*義合伙經(jīng)營該市場時屬于合伙人的共有財產(chǎn)。馬*義退伙后向與合伙無關(guān)的第三人轉(zhuǎn)讓其分得的房屋及棚子時應(yīng)當(dāng)通知原共有人，原共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。孫-收雖然上訴稱馬*義轉(zhuǎn)讓房屋及棚子時已經(jīng)征求了被上訴人劉-漢收的意見，在劉-漢收明確表示不要的情況下才賣給了自己，但其主張缺乏相關(guān)證據(jù)證明，對其上訴理由本院依法不予采信。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

評析

一、合伙人優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)。合伙關(guān)系是一種共有關(guān)系，由于共有關(guān)系一般是建立在相互信任的基礎(chǔ)之上的，為了防止某一共有人轉(zhuǎn)讓其份額時，接受轉(zhuǎn)讓的人是為其他共有人所不了解或者不信任的，從而給其他共有人帶來損害，因而法律設(shè)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)。合伙人的優(yōu)先購買權(quán)，只是共有人優(yōu)先購買權(quán)的一種，是合伙人向合伙人以外的第三人轉(zhuǎn)讓其合伙財產(chǎn)份額時，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利，除非合伙協(xié)議另有約定。對此，我國合伙企業(yè)法第二十二條明確規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。”此外民法通則第七十八條第三款及民法通則若干問題意見(試行)第92條以及新頒布實施的物權(quán)法第一百零一條都對共有人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定。賦予合伙人的優(yōu)先購買權(quán)，從法律效果上講，是將其受讓合伙人出讓財產(chǎn)份額的順序處于優(yōu)先于合伙人以外的第三人的位置，其根源在于合伙人對共有物的共有。因此，在處理合伙人優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)當(dāng)首先尊重合伙人的特別約定，如果合伙人在合伙協(xié)議中有特別約定的，則應(yīng)當(dāng)按其特別約定處理，如果未特別約定，其他合伙人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)予支持。

二、本案中原告劉-漢收與被告馬*義系合伙關(guān)系，在馬*義退伙后轉(zhuǎn)讓其分得的房屋及棚子等共有物時，應(yīng)當(dāng)通知原合伙人劉-漢收，明確告知劉-漢收自己轉(zhuǎn)讓房屋及棚子的情況，如果劉-漢收明確表示在同等條件不愿購買時，才有權(quán)與合伙無關(guān)的第三人孫-收簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋及棚子。由于本案被告馬*義未舉證證明自己履行了明確告知義務(wù)，故其與第三人孫-收簽訂的協(xié)議侵犯了合伙人劉-漢收的優(yōu)先購買權(quán)，為無效協(xié)議。因此，一、二審法院據(jù)此判決是正確的。

三、需要指出的是，為保護(hù)共有人轉(zhuǎn)讓共有物的權(quán)益以及善意第三人的合法權(quán)益，促使商品或者標(biāo)的物的快速流轉(zhuǎn)，使物盡其用，其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使。否則，如果其他共有人無限拖延是否購買的表示，共有人轉(zhuǎn)讓共有物的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。在現(xiàn)行法律沒有規(guī)定期限的情況下，可以協(xié)商確定一個合理期限，共有人及時告知其他共有人后，其他共有人在此期限內(nèi)不作是否購買的表示的，應(yīng)認(rèn)為其喪失優(yōu)先購買權(quán)，共有人可以將共有物轉(zhuǎn)讓給非共有人。