如何處理逾期辦房產證糾紛

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則?根據最高人民法院《若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中對“出賣人的原因”應理解為：認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，它是一個較為復雜的問題，只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮。(四)根據《若干問題的解釋》、《中華人民共和國合同法》相應規定及我國房地產市場的現狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發商可履行之抗辯理由。

第一、《若干問題的解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定，“城市房屋產籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統一管理，并建立健全房產檔案和房產測繪的管理制度”，2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規定滯后的歷史原因，作為開發商應完成的辦證測繪義務在相關規范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產市場的現狀，簡單歸責于開發商責任，不盡合理，故因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發商。

第二、不可抗力原因。實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的;二是該不可抗力原因對于開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。

第三、買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。

房產證是房子的所屬權，在買房時一定要謹慎處理，一旦出現問題也要及時解決。如果有其他相關問題想要了解，歡迎咨詢律霸網的免費法律咨詢，可以幫助你解答疑惑。