通過(guò)免受印花稅、土地增值稅、普通住房降低契稅減少買(mǎi)賣(mài)雙方商品房交易環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)(主要傾向于買(mǎi)方)，來(lái)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)買(mǎi)方市場(chǎng)的積極性，并通過(guò)免征三級(jí)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、降低二手房營(yíng)業(yè)稅的免征標(biāo)準(zhǔn)(普通住房超過(guò)2年)，來(lái)加速二手房的供應(yīng)、增加二手房的議價(jià)空間，活躍三級(jí)市場(chǎng)。

二手房稅稅收建面幅度：營(yíng)業(yè)稅(營(yíng)業(yè)額5%)+1.05%(合同價(jià))+35%個(gè)人所得稅

解讀二：降低首付、減少利息、增加公積金額度加速釋放普通住房剛性需求

此次政策重點(diǎn)傾斜于普通住房和改善性普通住房，關(guān)于“改善性住房”這一新名詞的提出無(wú)疑是放寬了之前“第二套住房”政策的標(biāo)準(zhǔn)，但具體標(biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步確認(rèn)。

目前市場(chǎng)上所謂的普通住房即“90㎡以下的商品房”，一系列政策對(duì)于具有剛性需求處于觀(guān)望的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，這將使得一部分剛性需求得以釋放，90㎡以下的成交量降有一定提高。

從目前市場(chǎng)反應(yīng)情況看，有部分樓盤(pán)已經(jīng)停止了之前的大折扣營(yíng)銷(xiāo)，個(gè)人認(rèn)為開(kāi)放商應(yīng)該借助這個(gè)契機(jī)加大營(yíng)銷(xiāo)措施，加快產(chǎn)品銷(xiāo)售，迅速回籠資金。

解讀三：加大舊城改造，釋放部分被迫性需求

繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度，重點(diǎn)對(duì)成片二級(jí)舊里以下房屋實(shí)施改造，“拆、改、留”并舉，在改善居民住房條件的同時(shí)，釋放部分被迫改善型需求，消化部分存量房。

解讀四：加大廉租房的補(bǔ)貼范圍，增加廉租房的需求

擴(kuò)大廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，增加了收益人群，從政府層面來(lái)講首先是解決了部分低收入家庭的住房問(wèn)題，同時(shí)增加了商品房的需求，通過(guò)政府的回購(gòu)，加速了存量房源的消化。

解讀五：從緊控制經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)，減少后續(xù)供應(yīng)改善供求失衡

嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營(yíng)性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)，為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)控，減少后續(xù)供應(yīng)，改善供求失衡現(xiàn)狀，促進(jìn)存量房源的消化。

解讀六：加強(qiáng)監(jiān)管和透明度，建立健康的房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)

加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度，增加市場(chǎng)信息的透明度。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管，切實(shí)保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造個(gè)健康的環(huán)境。

總結(jié)

本次上海出臺(tái)的14條新政，主要從稅收和個(gè)人貸款兩個(gè)方面作用上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要針對(duì)普通住房和同時(shí)通過(guò)減少土地供應(yīng)減少后續(xù)新增供應(yīng)量促進(jìn)存量房的消化，并通過(guò)舊房改造增加一定的被迫性需求，進(jìn)一步推進(jìn)保障性住房計(jì)劃的進(jìn)行，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。

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