北京購買二套房已無首付20%優(yōu)惠，與商業(yè)貸款二套房首付比例40%等同。那么對(duì)于借款人來說，什么樣的情況下容易被銀行認(rèn)定為“二套房”呢?根據(jù)專家的解讀，有八種借款行為會(huì)被銀行確定為是“二套房”，詳解如下：

第一類：首次購房已貸款，再次購房仍需使用貸款的人群

典型案例：a先生第一套住房為2006年貸款購置，現(xiàn)為改善居住條件，想購置一套大點(diǎn)的房子，因手中資金不足，還需使用貸款。

專家解析：專家分析說，因?yàn)閍先生之前有過貸款購房紀(jì)錄，再次貸款購房銀行對(duì)其審核時(shí)，在央行征信系統(tǒng)中能夠查到他的貸款紀(jì)錄，這種情況通常會(huì)被認(rèn)定為二套房。

第二類：首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款的人群

典型案例：b女士第一次貸款購房時(shí)因無公積金繳存賬戶，所以當(dāng)時(shí)使用的是商業(yè)貸款。后來新單位為其繳存了公積金，她想賣掉現(xiàn)在的房子用公積金貸款再購買一套房。

專家解析：專家解釋說，在公積金二套房新政未下發(fā)前，像b女士這種情況可以享受首付20%的優(yōu)惠。但3月1日起公積金二套房提高首付比例至四成，因b女士首套房購買時(shí)使用的是商業(yè)貸款，購買第二套房用公積金貸款則會(huì)被算作二套，首付比例為四成。

第三類：首套房貸款結(jié)清并已出售，再次使用貸款購房的人群

典型案例：c先生曾貸款購買過一套房產(chǎn)，今年年初將貸款結(jié)清，并已將此房產(chǎn)出售后，現(xiàn)在想貸款購買一套面積大些的房產(chǎn)。

專家解析：專家分析說，像c先生這種情況，不論其首套住房貸款是用商貸或是公積金，因?yàn)橘徺I第一套住房時(shí)曾有過貸款紀(jì)錄且在其征信報(bào)告中能夠體現(xiàn)出來，那么根據(jù)現(xiàn)在的銀行政策，無論其首套住房貸款是否結(jié)清、出售，再次購房時(shí)貸款都會(huì)被認(rèn)定為二套房。

第四類：前曾貸款購房，婚后任何一方再申請(qǐng)貸款的人群

典型案例：d先生結(jié)婚前曾貸款購置過一套房產(chǎn)，婚后想再貸款買一套房，考慮到自己已有過貸款，所以想用配偶名義申請(qǐng)貸款。

專家解析：專家指出，二套房的界定是以家庭為單位的，商貸、公積金都一樣。只要婚前一方有過貸款購房紀(jì)錄，婚后無論以任何一方的名義申請(qǐng)貸款，都是屬于二套房的范疇，所以像d先生這種情況也會(huì)按二套房政策執(zhí)行。

第五類：夫妻一方有過貸款，以家庭成年子女名義再申請(qǐng)貸款的人群

典型案例：夫妻e先生和f女士，他們之前曾有過一次貸款購房紀(jì)錄，現(xiàn)想以已滿20歲女兒的名義申請(qǐng)貸款購買第二套房。

專家解析：像e先生和f女士這種情況，以女兒名義再次申請(qǐng)貸款購房的也是會(huì)被認(rèn)定為二套房。因?yàn)槟壳岸追康恼J(rèn)定是以家庭為單位，包括成年子女也屬于家庭成員之一，所以夫妻一方有過貸款，以成年子女名義再次申請(qǐng)貸款購房都會(huì)被算作二套房。

第六類：夫妻一方貸款所購房產(chǎn)，離異后判給另一方，購買人再次申請(qǐng)貸款的人群

典型案例：g先生和h女士結(jié)婚后，以g先生的名義貸款購買過一套房產(chǎn)，雙方離異后將此房產(chǎn)判給了h女士,現(xiàn)g先生想再使用貸款購置一套住房。

專家解析：雖然g先生貸款購買的房產(chǎn)離異后判給了h女士，但在央行的征信系統(tǒng)中還是會(huì)查到g先生的貸款紀(jì)錄，所以g先生再次貸款購房時(shí)也是屬于二套房。

第七類：首次貸款所購房產(chǎn)屬“改善型”住房，再次使用貸款購房的人群

典型案例：i女士2005年貸款購買過一套50平方米的小戶型，她現(xiàn)在的居住條件低于北京市住房平均水平，因?yàn)楹⒆娱L大了房子不夠居住，現(xiàn)在她想再換套面積大點(diǎn)的房產(chǎn)，當(dāng)然還是貸款購房。

專家解析：如果i女士去年購房，那么根據(jù)她的居住水平低于人均居住面積是可以按改善型購房人群處理，第二次貸款購房的首付和利率可比照首套住房貸款政策。但是，在今年新的“國十一條”政策出臺(tái)后，未提及改善型住房如何操作，根據(jù)各家商業(yè)銀行目前的二套房貸款政策，已取消改善型購房貸款的優(yōu)惠。只要借款人首套住房有過貸款紀(jì)錄，那么不論其居住面積是否低于當(dāng)?shù)刈》科骄剑紩?huì)按二套房貸款政策嚴(yán)格執(zhí)行，首付40%，利率上浮1.1倍。

第八類：曾在異地貸款購房，在北京再次申請(qǐng)貸款的人群

典型案例：2002年，j先生曾在老家貸款購置過一套房產(chǎn)，因工作調(diào)動(dòng)，現(xiàn)打算在北京再購買一套小戶型的住房。

專家解析：因?yàn)槟壳把胄械恼餍畔到y(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的，且2009年6月份銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束。所以像j先生這樣已在一個(gè)城市有過貸款紀(jì)錄，在另一城市再次申請(qǐng)貸款購房，也會(huì)被劃入二套房的政策征收范圍內(nèi)。