雙方訂立的合同合法有效嗎

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”

雙方訂立的合同合法有效。

1、出售房屋的主體并非法律所限制的對象。2004年8月28日修訂的土地管理法第六十二條規定，農村農民一戶只能擁有一處宅基地，其建住宅應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從本條規定看，法律禁止的是農村村民申請建兩處住宅，并沒有限定農村住房轉讓的主體資格。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”該條規定有兩方面的法律含義，一是禁止土地使用權出讓、轉讓或出租的范圍是指農業土地改變用途為非農業，這是國家保護耕地的需要;二是原來就是非農土地的出讓、轉讓或出租的，法律未作禁止性規定的，應當認定為非農用地(包括農村房屋、農民宅基地)可以出讓、轉讓或出租。

2、農村房屋的業主有權處分自己的房產。根據現行法律和政策，農戶經批準取得的建房用地是依國家強制力作保證取得的，具有生存意義的權利。雖然土地性質是集體的，但經批準確定給農戶使用后，集體對這部分土地非經法定程序已無權處分，農民對該土地已經取得了長期使用的權利，不但農戶自己可以使用，其子女也可以通過繼承繼續使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會因土地屬性為集體所有而改變補償費的收益主體，土地補償費仍歸房屋所有權人所有。因此，農村房屋的業主處分自己的房產既不損害國家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對自己的房產擁有獨立的處分權。

3、買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”所以，依據該規定需辦理批準、登記等手續后生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記后生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。

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