一、什么是涉外房產

涉外房地產，泛指我國與國外有關的一切房地產活動，是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產以及外國人所購房產。

二、涉外租房需要注意什么

租賃的一方主體為港澳臺人士、外國人、無國籍人、外國法人或其他組織，租賃的房屋在國內，這類的涉外租房需要注意的問題有：

(一)主體調查

1、承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件，來確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方一定要取得該房屋權利人同意轉租的書面證明，以避免轉租合同將來被解除的風險。

2、如果承租方為外國的機構或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關部門，調查核實該機構或組織是否真實存在，以防止和一個虛假的機構簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機會成本。

(二)客體調查

1、承租方應根據租賃房屋的目的，調查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現。

2、建議承租方到房地產交易中心，調查了解該房屋是否存在抵押、典當等情況，最好不要承租這些所有權設限的房屋。

3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，最終影響到合同目的的實現。

(三)涉外一方的身份問題

簽訂租賃合同時，應將彼此的身份證明材料予以復制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個人的，應查驗復制其護照和簽證，并注意允許其駐留國內的時間，是否長于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應當提交港、澳居民往來內地通行證;臺灣人士，應當提交臺灣居民來往大陸通行證。對于企業而言，最好查驗留存經公證或者認證的企業登記注冊證明、營業執照等。

另外，承租方是自然人的，最好能將其工作單位及其地址搞清楚。

(四)涉外一方名稱或姓名問題

鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時，最好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國現行的法律尚未明文規定，涉外一方在我國內地申請房屋權屬登記或租賃登記時，當事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機關對此的處理方式也不盡相同;但如果各自使用其母語，除了登記機關書寫打印上的問題外，計算機系統在檢索識別時也會有困難。因此，房地產權屬登記機關一般使用其中文譯音登記，而將其母語名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權屬證書備注欄內予以標示。所以，在簽訂涉外租賃合同時，如果涉外一方有相應的中文名稱或姓名，最好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進行。

(五)裝飾裝修問題

一般情況下，涉外租賃期限較長，涉外承租方往往喜歡按照自己的習俗、喜好、風格進行裝飾裝修。因此，建議承租方應在取得出租方的同意的前提下再進行裝修，這也符合《合同法》第232條的規定。此外裝修標準、方案、圖紙等也須出租方同意，并在合同中明確約定;其次，在合同中應明確約定租期屆滿后裝修的處理，是恢復原狀還是折價補償等;最后，對于承租商鋪進行經營的承租方，鑒于裝修期間沒有實際經營，所以，最好在合同里能夠約定“免租金裝修期”，明確該裝修期的起止時間和免除支付的具體費用等等。

(六)合同文本語種問題

合同若采用兩種以上文字訂立，雙方當事人最好能夠約定不同語種的文本具有同等效力，對各文本使用的詞句推定具有相同的含義。當各文本使用的詞句不一致的，最好約定予以解釋的標準和方法，或約定以某一語種文本為準。

(七)合同登記備案問題

根據《合同法》及其解釋的規定，合同登記備案與否不是合同生效的必要條件。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。

因此，為了維護雙方當事人尤其是承租人的合法權益，在簽訂房屋租賃合同后應及時進行登記備案。另外，如果承租商鋪進行經營，更應當及時辦理登記備案，因為工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同須經過租賃備案登記。

(八)法院管轄和法律適用問題

涉外民事訴訟管轄，是指一國法院受理涉外民事案件的范圍。因租賃合同糾紛，對在中華人民共和國領域內沒有住所的被告提起的訴訟，如果訴訟標的物在中華人民共和國領域內，應該由房屋所在地法院管轄。根據我國法律規定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。不動產的所有權、買賣、租賃、抵押、使用等民事關系，均應適用不動產所在地法律，即適用中國法律的規定解決租賃糾紛;但這是建立在中國起訴的前提之下。如果該外國公民或法人在外國對中國公民提起訴訟，不容回避的即是外國法院是否有管轄權，適用何國法律的問題，而且在外國應訴，其訴訟成本、判決執行等問題的難度可想而知。因此，在租賃合同中明確約定，排除外國法院的管轄和外國法律的適用，以避免帶來麻煩。

綜合上面的介紹，涉外租房要做好主體調查、客體調查等幾方面的工作。相信大家看了上面介紹后，對于涉外租房注意事項的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。