定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。

認購協議是購房者在歷經對眾多樓盤廣告的千挑萬選后,與售樓小姐迂回討價還價后,對樓盤戶型和小區環境仔細研究確認后，簽訂的第一個嚴格具有法律效力的書面合同。

認購協議相對于正式的商品房買賣合同，內容較少、格式較為簡單、支付的款項較低，但是，認購書卻有嚴格的違約責任，即“定金罰則”，購房者稍不留神，就會招致既買不到房子，又損失定金的“飛來橫禍”。就此，專業律師根據實踐經驗，總結了一套比較行之有效的簽訂技巧。

認購協議甲、乙方的身份確認是簽訂認購書的第一步，看似簡單，但購房者不可大意，除了要認真填寫自己的自然情況外，還應同時認真審查認購協議甲方的法律身份情況。甲方的名稱必須是公司的名稱，而不是公司法定代表人的名字或其他人的名字。公司的名稱應與《商品房預售許可證》上的公司名稱相符。

二、認購協議的具體條款

(一)定金條款

定金條款是認購協議的核心條款，認購協議的可操作性幾乎全部都體現在該條款中，因此，購房者對此條款要慎之又慎。

在簽訂該條款時應注意以下幾個方面：

1、定金與訂金、押金、誠意金。定金有其特別的法律效力，要切記審核定金兩個字，不能用訂金、押金或誠意金代替。

2、定金的金額。我國《擔保法》有明確的規定，定金的金額不能超過合同總金額的20%，因此，開發商無權要求購房者交付超過認購房屋總價款20%的定金。

3、定金的交付日期。根據我國《擔保法》和《合同法》的規定，定金合同于定金交付之日起生效。因此，購房者交付定金的日期才是認購協議生效的日期，購房者一般應于簽訂認購協議當日交付定金。

(二)違約責任

這里的違約責任，一般就是法定的定金罰則，即購房者在約定的時間內不與開發商簽訂正式的商品房買賣合同，則無權要求返還定金;反之，如果開發商將認購房屋另行出售他人，則雙倍返還定金。但是購房者應注意的是，一些狡猾的開發商會在此作如下約定：“如在本協議約定期限內甲方(開發商)不能與乙方訂立商品房買賣合同，甲方將退還乙方定金不包括利息。”這樣的約定，規避了定金罰則對開發商雙倍返還的懲罰，是對購房者非常不利的條款，購房者應予以注意。

(三)認購房屋具體情況條款

一般來講，認購協議的第一條便是約定認購房屋具體情況的條款，包括小區的名稱、房屋的具體位置及房號、房屋的面積、房屋的戶型等。在簽訂此條款時，購房者應審查如下內容：

1、房屋的具體位置和房號是否就是規劃設計圖紙中相應的房屋。如果售樓小姐不小心搞錯了，而你又疏忽了檢查，等交房的時候你再后悔就是木已成舟。

2、注意房屋的面積單位，究竟是建筑面積，還是套內建筑面積，或是套內使用面積。

3、仔細核對房屋的戶型，一般開發商會以各種字母和阿拉伯數字代替房屋的戶型，一不小心寫錯了一個字母或數字就可能造成購房者痛失真愛，上錯花轎嫁錯郎的悲劇。

(四)認購房屋價格條款

該條款是開發商最易耍手段，購房者最易上當的條款。相信很多購房者有過這樣的經歷，認購書中簽訂的單價和商品房買賣合同簽訂的單價不符，后者往往比前者高出好幾百塊。或是認購書中的總價和商品房買賣合同中的總價是一樣的，但是房屋面積卻減少了。因此，購房者應特別注意該條款。首先，看清認購協議中的計價銷售面積，是建筑面積還是套內建筑面積。以建筑面積計價的房屋單價比較低，以套內建筑面積計價的房屋單價比較高。其次，要明確認購房屋的總價款。這樣在簽訂正式的商品房買賣合同時，總價就不會有變化，方便購房者進行資金的統籌安排。

(五)簽章條款

認購協議中最后的簽章才是最重要的條款，購房者應注意的是：

1、一定要蓋公司的公章。2、最好要有對方經辦人的名字。3、明確簽訂的時間。