售樓廣告上的內(nèi)容開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)

此時(shí)應(yīng)分情況而定。一般廣告內(nèi)容只能算作要約邀請(qǐng)，并無(wú)實(shí)際意義，也不需要兌現(xiàn)。但當(dāng)滿足出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。此時(shí)具有法律效力，應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)。

商品房廣告及其相關(guān)資料是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣傳樓盤、吸引購(gòu)房人的主要方式。依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。同時(shí)，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在中約定。

但必須明確的是，商品房廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)業(yè)主的一種自我推薦，是向業(yè)主發(fā)出的一種要約邀請(qǐng)，即希望消費(fèi)者看到自己發(fā)出的宣傳廣告而前來(lái)買房，并就一些實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成一致意見，最終簽訂商品房買賣合同。它不是一種要約，即開發(fā)商發(fā)出廣告，消費(fèi)者承諾簽訂買賣合同就當(dāng)然發(fā)生效力。因此，這不意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)宣傳廣告上，就商品房的介紹(包括房?jī)r(jià)、建筑面積、房屋用途、使用面積、戶型樣本、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化環(huán)境等)承擔(dān)法律上的責(zé)任。換句話說(shuō)就是，買賣合同不當(dāng)然地包括上述項(xiàng)目。所以，業(yè)主為了保護(hù)自己的利益和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，應(yīng)對(duì)有關(guān)該商品房的實(shí)質(zhì)性條款與開發(fā)商協(xié)商，并落實(shí)在雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。

商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房買賣合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內(nèi)容具有法律約束力：(1)出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體規(guī)定的;(2)對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。

在實(shí)踐中如何確定“說(shuō)明和允諾是具體”的呢通常來(lái)說(shuō)，包括向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾、對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示、對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述、對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量做出的具有明確的指標(biāo)的說(shuō)明等。這些內(nèi)容即使未寫入買賣合同中，但也應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容。開發(fā)商違反上述廣告宣傳中記載事項(xiàng)時(shí)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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