一、精神病人賣房有法律效力嗎?

小案例：夫亡，其妻李某患精神分裂癥。夫兄趙某持李某身份證件,以抵債為由,將李某名下公房以7萬(wàn)元低價(jià)售予張某。李某能否要回房子?

律師解析：趙某未取得李某法定代理人書面授權(quán),亦無(wú)充分證據(jù)證明其受李某法定代理人口頭授權(quán),故應(yīng)認(rèn)定趙某無(wú)權(quán)代理李某處分案涉房屋。即便張某與李某間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,趙某亦無(wú)權(quán)以李某名義將房屋處分給張某用以抵債,故合同無(wú)效。張某明知房屋產(chǎn)權(quán)人系李某,僅憑現(xiàn)有證據(jù)不能證明張某有充分理由相信趙某取得處分該房代理權(quán),況張某實(shí)際并未支付合理對(duì)價(jià),故不能認(rèn)定張某善意。合同被確認(rèn)無(wú)效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還,故張某應(yīng)將案涉房屋歸還李某。

二、相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示

1、雖然出售房屋的出賣人與產(chǎn)權(quán)證上的房屋產(chǎn)權(quán)人一致，出售價(jià)格也相對(duì)合理，但若賣房人為限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人，買賣合同效力依然受到影響，乃至無(wú)效。故，即使是一宗看上去很正常的買賣，也要盡可能對(duì)出賣人精神狀態(tài)有所判斷和做必要的背景調(diào)查，對(duì)于出賣人明顯存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近親屬對(duì)交易行為的書面確認(rèn)。

2、雖然房屋買賣合同的簽訂再正常不過(guò)：買賣雙方主體具備交易資格、無(wú)其他違法行為，交付了房款并辦理了過(guò)戶，但因前手的買賣合同瑕疵，即便所有的交易均辦理登記手續(xù)，但在最初的產(chǎn)權(quán)人出賣房屋并過(guò)戶后，因其無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力，最后取得房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，依善意、依合法成立的房屋買賣合同要求該民事行為能力欠缺之人騰退房屋，依然存在不能獲得法院支持的風(fēng)險(xiǎn)。原因在于法律和情理的兩難。故，買受人對(duì)交易房屋居住現(xiàn)狀及居住人身份、與該房屋關(guān)系的了解成為必要。

3、簽訂房屋買賣合同因主體資格不適導(dǎo)致無(wú)效后，受讓人將房屋另行轉(zhuǎn)給善意第三人，第三人因獲取房屋所有權(quán)或使用權(quán)目的不能實(shí)現(xiàn)的，受讓人并不因其與第三人的善意取得而免于承擔(dān)違約責(zé)任。

4、購(gòu)房合同的發(fā)票和裝修房屋的票據(jù)應(yīng)長(zhǎng)時(shí)間留存，不僅是作為房屋所有權(quán)的證明，且在嗣后合同因各種原因?qū)е聼o(wú)效主張經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，可作為憑據(jù)。

5、買賣合同一方主體的民事行為能力直接影響合同效力。就以往的行為能力鑒定，應(yīng)當(dāng)提供過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)的就診治療情況。如不能證明簽約當(dāng)時(shí)的行為能力，僅以現(xiàn)時(shí)的鑒定結(jié)論，有可能難以獲得法院作出買賣合同無(wú)效認(rèn)定。

三、在簽單時(shí)如何防范合同無(wú)效的情形?

如在簽單時(shí)遇到這種情況，一定要注意以下幾點(diǎn)：

1、務(wù)必確認(rèn)客戶的真實(shí)年齡(可查看身份證件)及是否存在精神障礙等情況。如在與其溝通的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)客戶言談舉止異常，應(yīng)第一時(shí)間與客戶的家屬取得聯(lián)系，不能草率簽約或付款，避免造成不必要的麻煩。

2、如客戶確實(shí)為無(wú)民事行為能力人，需要其法定代理人來(lái)代客戶簽合同。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于未滿10周歲的小朋友，法定監(jiān)護(hù)人為其父母;精神病人的法定監(jiān)護(hù)人為配偶、父母、成年子女。對(duì)于無(wú)上述監(jiān)護(hù)人的無(wú)民事行為能力人，法律還規(guī)定了其他近親屬、當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)等人員/機(jī)構(gòu)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人職責(zé)。在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)同事應(yīng)盡可能聯(lián)系到上述人員，以確保簽署合同的有效性。