一、關(guān)于房產(chǎn)抵押

購房疑問：開發(fā)商在將房屋出售給消費者之后，又另行全部抵押給銀行申請貸款，這種行為是否合法?

律師答疑：律師建議購房人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門查詢抵押登記的有關(guān)情況。如果查實開發(fā)商已經(jīng)辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續(xù)，且抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權(quán)人(即貸款銀行)書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉(zhuǎn)讓給購房人，否則，其轉(zhuǎn)讓行為無效。在此情況下，購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權(quán)要求開發(fā)商返還已支付的購房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。如果查實開發(fā)商的抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，則購房人可依據(jù)商品房買賣合同的有關(guān)約定要求開發(fā)商承擔因房產(chǎn)抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產(chǎn)權(quán)證等損失。當然，由于購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后已經(jīng)取得了房屋的期得權(quán)益，此時，開發(fā)商已無權(quán)再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發(fā)商限期對所購房屋進行解押。否則，可以要求開發(fā)商承擔侵權(quán)責任并要求其賠償因此所遭受的經(jīng)濟損失。

二、關(guān)于“不可抗力”

購房疑問：如何認定購房合同中標明的“不可抗力”，應如何正確理解“不可抗力”的法律含義?

律師答疑：作為購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;2、市政配套的批準與安裝的延誤。其實，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個必備條件，即并非為不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉(zhuǎn)移給購房者。同樣，市政配套的批準與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時就應當可以預見批準與安裝的期限，如果確實是政府行為而導致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預見和可能要承擔的風險，而不能將此風險轉(zhuǎn)移給購房者。

三、關(guān)于面積縮水

購房疑問：我在房展會上看中了一套房，但是我懷疑這套房的面積存在縮水問題，請問：我該怎么辦?

律師答疑：購房合同及其他文本提供的房屋面積數(shù)往往只是“預測面積”，實測面積待樓盤竣工之后，方能告知購房人，所以此時還無法最后確定是否有面積欺詐行為;如果購房人已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證，且產(chǎn)權(quán)證上所標明的實測面積是由北京市國土資源和房屋管理局承認的法定測量單位測定，一般也不會有面積欺詐行為。但是，不排除測量結(jié)果存在一定的誤差。如果購房人對產(chǎn)權(quán)證上所標明的面積存有懷疑，可以上訴法院或申請仲裁。因為，就現(xiàn)行的法律法規(guī)而言，面積的復測只能由法院或仲裁機構(gòu)提請，測量單位一般不接受個人及其他組織的復測要求。

四、關(guān)于公攤面積

購房疑問：請問開發(fā)商能把公攤面積賣給個人嗎?這樣的行為是否合法?

律師答疑：首先需要明白什么是公攤面積。公攤面積是所有業(yè)主均有權(quán)利使用的面積，根據(jù)《商品房銷售面積的計算及公用建筑面積分攤》里關(guān)于分攤的內(nèi)容的規(guī)定，包括三類：房屋本體公用設施(樓梯、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等)和住宅區(qū)公用設施以及公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等)。開發(fā)商是無權(quán)把公攤面積出售給個人的，法律上公攤面積屬于業(yè)主共同共有，而不是按份共有。如開發(fā)商將公攤面積出售給個人則已經(jīng)違法，消費者完全可以起訴該開發(fā)商，有權(quán)要回自己的公攤面積或者退房，并要求開發(fā)商進行賠償。

五、關(guān)于廣告虛假

購房疑問：在購房時對于開發(fā)商的廣告宣傳與實際房屋交付不一致的問題如何解決?而且據(jù)說這種情況在目前的京城樓市中非常普遍。

律師答疑：開發(fā)商在廣告中的宣傳是一種要約邀請。根據(jù)《合同法》第十五條之規(guī)定：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄出的價目表，拍賣廣告，招標廣告，招股說明書，商業(yè)廣告等為要約邀請。而開發(fā)商做廣告，其意只在通過廣告招攬購房者，啟動其購買意向，然后再商談具體買賣合同的內(nèi)容，因此廣告不具有合同的效力，當然對開發(fā)商是沒有任何約束力的。因此希望廣大讀者如果在簽購房合同時憑借廣告作標準，那么在購房合同中可以簽訂補充協(xié)議，要求將開發(fā)商在廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件，來明確雙方的權(quán)利義務，只有這樣才能保證你在購房中自己的權(quán)益不受損害。

六、關(guān)于補充條款

購房疑問：我買了一套房并交了定金，準備簽合同時，開發(fā)商不允許我在合同中加上補充條款，請問我該怎么辦?

律師答疑：商品房買賣合同應是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房人在合同中簽訂補充條款的行為，購房人完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因為有些購房人在交納定金時，未與開發(fā)商在認購書中作出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達成一致時，購房人有權(quán)退房，開發(fā)商應將定金全額退還”的約定，購房人在交納定金后，開發(fā)商不同意購房人在合同中簽訂補充條款時，購房人往往比較被動。因此，建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出上述約定。

七、關(guān)于精裝修條款

購房疑問：今后精裝修住房會越來越多，毛坯房將漸漸退出市場，那么如何順利簽訂購房合同中有關(guān)精裝修的條款呢﹖律師答疑：目前使用的《商品房買賣合同》中的附件三是對裝飾、裝修標準的約定。但附件三中只簡單地約定了外墻、內(nèi)墻、衛(wèi)生間等簡單項目，關(guān)于裝飾材料的品牌、顏色、施工工藝等諸多細節(jié)內(nèi)容全部空白?沒有明確的約定?已經(jīng)無法滿足購房人對精裝修房屋的明確要求。因此，律師建議購房者應就所購房屋(室內(nèi)及室外)的所有裝修項目名稱、涂料、板材等建材的品牌、價格標準或相應的檔次、顏色、規(guī)格、位置、施工工藝等給予詳盡而明確的記載?作為合同的補充條款。在合同中要對裝修的標準進行嚴格約定?這是對業(yè)主自己利益的保護。要把房子交付時的裝修標準在合同中加以明確，從裝修的設計、布局到建材品牌的選用以及施工工藝等都要詳盡地在補充條款中體現(xiàn)出來。對于以什么標準進行驗收、由誰進行驗收以及驗收程序等問題，應在合同中約定。也可直接規(guī)定按照建委頒布的《高級建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗評定標準》來進行驗收，可省許多筆墨。

八、關(guān)于定金

購房疑問：購房者已交了定金并簽了合同，如果他不想買這套房子了，定金能拿回來嗎?

律師答疑：在定金的問題上，一定要和對方協(xié)商好，到底是怎樣的定金。目前的定金存在兩種，一種是給你保留房號，保留七天，你來買房時，開發(fā)商把這個錢退給你，再簽訂合同。第二點，你已經(jīng)決定買這個房子，這個錢就要定這個房，沒有退房的意思。這兩點是有區(qū)別的，第一點是為了保證合同的履行，客戶為保留這個房號，而交付的費用，但是實際上沒有簽正式的合同，也可能因為合同的條款最終達不成一致的意見，你仍然不購買，開發(fā)商須把定金退給你。但是還有一種情況，你已經(jīng)確定就要買這個房，定金的性質(zhì)就變了，就變成了預付款，是為了保證合同的履行，就已經(jīng)形成了一個合同關(guān)系，這時候這筆費用是無權(quán)利要求退還的。除非雙方另有規(guī)定在先。

九、關(guān)于合同更名

購房疑問：我在上次房展會上與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，現(xiàn)在想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，這種作法是否可行?

律師答疑：如果商品房買賣合同未拿到交易中心登記，這時只要同開發(fā)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費，因而比較容易打理。第二種情況是已經(jīng)登記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時只需支付相關(guān)手續(xù)費用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈與的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在他人名下，這實質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承行為了。