一、概念

住宅質量保證書是商品房買賣環節中確保商品房質量和售后服務水平的重要文件。住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。

建設部于1998年5月20日發布《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。這個文件共計十五條，規定了《住宅質量保證書》的性質、內容、保修期以及《住宅質量保證書》的交付和發放等規定。

國務院在一九九八年七月二十日發布的《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”

二、性質

簡而言之，相當于商品的三包憑證或三包卡。住宅也是商品，是一種特殊商品。開發商作為住宅商品的生產商，應該對其所生產和銷售的商品質量負責。

《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條規定：“《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定”。這一規定也體現在《上海市商品房預售合同》中，該示范合同第五部分就是對房屋質量和房屋保修的約定。

三、意義

鑒于房屋的特殊屬性，為了維護購房者的合法權益，國家對住宅質量進行了專項規定，要求開發商建造的房屋必須達到一定的標準，并要求開發商承擔一定期限的保修責任。在保修期間如果商品房出現了《住宅質量保證書》所列的質量問題，那么開發商就要承擔該房屋的質量保修責任，予以免費修復。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

四、主要內容

1、工程質量監督部門核驗的質量等級;

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定;

4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

通常房屋保修的事項應該由開發商企業親自負責維修和處理，如果，開發商委托物業管理公司等其他單位負責保修事宜的，必須在《住宅質量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權益獲得實際保護。

五、保修期的計算

開發商在質量保證書上注明的保修內容和保修期限不得低于國家規定。保修期從開發商將房屋交付給購房者之日起算。在辦理房屋交付和驗收時，必須有購房者對房屋設施設備正常使用的簽字確認。

根據《商品住宅實行住房質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》以及雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》的約定，住宅質量保修期開始于“房屋交付之日”。第六條甚至明確：“住在保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶適用之日起計算，保修期限不應低于本規定第五條規定的期限”。當然一般的開發商在《上海市商品房預售合同》中也會約定“從房地產權利轉移至買受方之日起，開發商繼續承擔N年的保修責任。”

六、交付時間

開發商必須在向購房者交付房屋同時將《住宅質量保證書》一并交付給購房者;同時，開發商應該將《住宅使用說明書》一并交付給購房者。

按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，用戶取得《住宅質量保證書》的時間是為“應在住宅交付用戶的同時提供給用戶”。同時該規定第十條規定“《住宅質量保證書》以購買者購買的套(幢)發放。每套(幢)住宅均應附有各自的《住宅質量保證書》。”

每個業主都應該在房屋交付的同時取得一份附屬于自己的房屋的《住宅質量保證書》。