二手房交易警惕十大陷阱
陷阱之一:不實(shí)房源
案例:市民李女士打算在商業(yè)街開(kāi)店做生意,因此過(guò)完年后她就開(kāi)始留意合適的店面房源。2月份,她看到一家中介公司登的房源廣告中,有一套店鋪比較中意,根據(jù)廣告中的描述,該房源是“沿街旺鋪”,面積約50多平方米,層高較高,可分隔為上下兩層,并且特別注明為“兩個(gè)開(kāi)間”。“綜合這些條件,我覺(jué)得這套房源做店面房還蠻合適的。”李女士說(shuō),她很快就跟這家中介公司取得了聯(lián)系。
經(jīng)紀(jì)人第一次帶李女士去現(xiàn)場(chǎng)看房的時(shí)候,經(jīng)紀(jì)人表示房東出差了,手里又沒(méi)有房子的鑰匙,因此只能在門(mén)口打量幾眼。當(dāng)時(shí)李女士發(fā)現(xiàn),從門(mén)面的梁柱來(lái)看,這套房子應(yīng)該是單開(kāi)間的。但是經(jīng)紀(jì)人解釋說(shuō),旁邊空的那套商鋪也是這位房東的,里面是打通的,肯定是雙開(kāi)間。
當(dāng)李女士提出等房東過(guò)來(lái)的時(shí)候好好再看一下房子的時(shí)候,經(jīng)紀(jì)人表示現(xiàn)在想買(mǎi)這套房子的客戶(hù)很多,如果李女士有意買(mǎi)這套房子,可以先交訂金1.5萬(wàn),如果成交了充抵房款,如果不成交可以全額退還。李女士想想自己也沒(méi)什么損失,于是交了這筆“訂金”。過(guò)了幾天,中介通知她可以去現(xiàn)場(chǎng)看房,這次李女士進(jìn)到房子里面,發(fā)現(xiàn)根本就是單開(kāi)間,當(dāng)她詢(xún)問(wèn)經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候,經(jīng)紀(jì)人表示是自己弄錯(cuò)了。“單開(kāi)間怎么做生意啊?”李女士當(dāng)即決定退了這套房子,前面一直服務(wù)態(tài)度很好的經(jīng)紀(jì)人這時(shí)翻臉了,怎么都不肯退還1.5萬(wàn)元的訂金。
揭秘:不實(shí)房源是黑中介慣用的招數(shù)。比較常見(jiàn)的是拋出虛假低價(jià)房源做誘餌。對(duì)此,最管用的防范措施就是買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)面對(duì)話,避免只聽(tīng)中介方的一面之詞。
陷阱之二:亂收費(fèi)
案例:小張買(mǎi)的新房子去年年底的時(shí)候終于交付了,最近開(kāi)發(fā)商委托了一家中介公司辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。中介公司的人員告訴小張,辦證的單子已經(jīng)在2月23日遞交到房管部門(mén)了,“不過(guò)辦證速度很慢,一般要三個(gè)月時(shí)間。”這讓小張心里很著急。因?yàn)闉榱速Y金周轉(zhuǎn),他在樓盤(pán)交付后沒(méi)幾天就把房子掛出去賣(mài),并且已經(jīng)跟一位買(mǎi)家談好了相關(guān)賣(mài)房事宜,只等房產(chǎn)證辦出來(lái)就正式過(guò)戶(hù)。而買(mǎi)家急著要裝修住進(jìn)去做婚房,也希望小張能早點(diǎn)把房產(chǎn)證辦出來(lái)。上星期,小張打電話給中介公司,詢(xún)問(wèn)能否盡快辦出房產(chǎn)證,中介經(jīng)紀(jì)人表示,可以辦理加急,但是要另外收費(fèi):“如果想下個(gè)月就辦出來(lái),要收加急費(fèi)1600元;如果想下個(gè)星期就辦出來(lái),收加急費(fèi)2000元。”
記者詢(xún)問(wèn)一些品牌中介公司和相關(guān)部門(mén)后得知,辦證根本不需要三個(gè)月的時(shí)間。通常辦證的承諾期限為自受理單開(kāi)具之日起11個(gè)工作日內(nèi)即可領(lǐng)證。
揭秘:中介亂收費(fèi),以前投訴最多的是意向金和訂金,而現(xiàn)在冒出了辦證加急費(fèi)。據(jù)悉,新房辦證的時(shí)候,如果業(yè)主為一次性付款的,可以自己去房管部門(mén)辦證,目前基本可以做到立等可取;如果業(yè)主為按揭貸款,一般由貸款銀行委托中介公司統(tǒng)一辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。一位中介業(yè)內(nèi)人士表示,一般情況下,兩個(gè)星期時(shí)間就夠了。
陷阱之三:獨(dú)家代理
案例:馮女士賣(mài)房子的時(shí)候,曾經(jīng)有不少中介公司找上門(mén)來(lái)要求獨(dú)家代理她的房子。其中一家中介公司開(kāi)出的條件是:兩個(gè)月內(nèi)以商定的價(jià)格幫馮女士賣(mài)掉這套房子,如果到時(shí)候沒(méi)有賣(mài)出去,中介方面將支付給馮女士2000元的賠付金;如果期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣(mài)房,則要賠付中介一定數(shù)額的違約金。當(dāng)時(shí)馮女士的房子已經(jīng)叫賣(mài)了很長(zhǎng)時(shí)間,一直沒(méi)有找到買(mǎi)家,因此馮女士與該中介簽訂了獨(dú)家代理協(xié)議。
馮女士的房子一直沒(méi)有賣(mài)掉。眼看只差十來(lái)天,兩個(gè)月的期限就要到了,這時(shí)候馮女士的電話忽然多了起來(lái)。“都是一些自稱(chēng)是買(mǎi)家的陌生電話,其中有一位表現(xiàn)得特別想買(mǎi)我這套房子。”馮女士回憶說(shuō),那位女客戶(hù)對(duì)馮女士說(shuō),自己很喜歡這套房子,只要價(jià)格便宜一點(diǎn)就準(zhǔn)備下單。馮女士告訴這位客戶(hù)自己的房子已經(jīng)委托給中介公司獨(dú)家代理了,如果她真的想買(mǎi),可以到該中介一起談。不過(guò)那位客戶(hù)不同意,堅(jiān)持要跟馮女士私下里交易,并且急著要簽意向書(shū)。“我差點(diǎn)心動(dòng)了,難得有這么誠(chéng)心的客戶(hù)。”馮女士說(shuō),當(dāng)時(shí)家里人提醒這很可能是中介唱的一出雙簧戲,因此她對(duì)這位客戶(hù)表示要再考慮考慮。“結(jié)果,在兩個(gè)月限期的最后幾天,這位客戶(hù)每天都會(huì)打好幾個(gè)電話過(guò)來(lái),表示要下單簽意向書(shū)。有一次還揚(yáng)言如果我不賣(mài)給她,這套房子肯定賣(mài)不出去。”馮女士說(shuō),果然不出所料,等到房子獨(dú)家委托到期,中介不得不支付賠付金后,那位客戶(hù)再也沒(méi)打來(lái)電話。
揭秘:以前為了營(yíng)造房子熱賣(mài)的假象,一些中介公司會(huì)叫上很多“房托”一起去賣(mài)房現(xiàn)場(chǎng)托市;而現(xiàn)在冒出來(lái)偽裝買(mǎi)主的“托兒”。對(duì)此賣(mài)家除了要想想來(lái)龍去脈,還得練就火眼金睛。
婚房消費(fèi)的八大陷阱
近幾年,年輕人結(jié)婚扎堆,婚房消費(fèi)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn),許多房產(chǎn)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)大力炒作婚房銷(xiāo)售。但很多年輕人在購(gòu)買(mǎi)婚房時(shí)卻因過(guò)于急切,而誤入消費(fèi)陷阱。本報(bào)根據(jù)工商等部門(mén)日常受理的購(gòu)房投訴及調(diào)查掌握的情況,提醒消費(fèi)者尤其是急著買(mǎi)婚房的年輕人,購(gòu)房要謹(jǐn)防八大陷阱,同時(shí)提供一些有針對(duì)性的消費(fèi)建議。
陷阱一:土地性質(zhì)
市場(chǎng)上出售的房產(chǎn)的土地性質(zhì)不一定相同,有的屬于商業(yè)用地,也有可能屬于劃撥土地。由于土地性質(zhì)的不同,房產(chǎn)的價(jià)值與流動(dòng)性就要受到較大的影響。
建議:在購(gòu)房前,向房產(chǎn)公司了解清楚土地情況,并特別留意合同條款內(nèi)容上寫(xiě)的土地性質(zhì)。
陷阱二:使用年限
由于土地性質(zhì)的不一樣,土地的使用年限也有所區(qū)別,譬如住宅用地一般是70年,而商業(yè)用地使用年限一般為50年。有的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)年后才賣(mài)到消費(fèi)者手中,它的使用年限就相對(duì)縮短了。
建議:首先要了解土地性質(zhì),然后要注意房產(chǎn)公司取得地塊的時(shí)間和銷(xiāo)售時(shí)間之間的時(shí)間差。要密切注意合同中使用年限的規(guī)定。
陷阱三:賠付比率
一般而言,格式合同中延遲交房、面積不等、權(quán)證辦理等條款的賠付比率都是雙方自行約定的。大多數(shù)的格式合同由房產(chǎn)公司提供,他們會(huì)在賠付問(wèn)題上避重就輕,作出有利于自己一方的約定。
建議:盡量將合同拿給專(zhuān)業(yè)的律師把關(guān),根據(jù)律師的意見(jiàn)修改合同。如果請(qǐng)不到合適的律師,也要多向業(yè)界人士請(qǐng)教。
陷阱四:配套設(shè)施
開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售項(xiàng)目時(shí)對(duì)今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無(wú)缺,但購(gòu)房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí),會(huì)發(fā)現(xiàn)許多承諾并不到位。
建議:冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性,不為表面現(xiàn)象所迷惑;調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可;看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施。在購(gòu)房時(shí),最好能就某個(gè)配套問(wèn)題請(qǐng)教相關(guān)部門(mén)。
陷阱五:回購(gòu)承諾
很多商鋪都會(huì)有幾年回購(gòu)或回租的承諾,但這樣的承諾往往得不到有效的保障,并出現(xiàn)很多相關(guān)的糾紛。
建議:不要對(duì)回購(gòu)抱有幻想。如果對(duì)回購(gòu)很感興趣,就要對(duì)房產(chǎn)商的實(shí)力進(jìn)行全面的考察。因?yàn)橐恍┬〉姆慨a(chǎn)公司可能會(huì)在拿到房款后卷錢(qián)走人。
陷阱六:巧立名目
一些房產(chǎn)公司會(huì)在購(gòu)房或交房時(shí)巧立名目亂收費(fèi),從而增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
建議:對(duì)房產(chǎn)公司提出的房款以外的收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)逐一比照,不清楚的,及時(shí)向物價(jià)等相關(guān)部門(mén)詢(xún)問(wèn),做到不花冤枉錢(qián)。
陷阱七:偷梁換柱
有的房產(chǎn)公司把沒(méi)有達(dá)到國(guó)家要求的閣樓當(dāng)正房賣(mài),多收消費(fèi)者的錢(qián)。
建議:如果在合同上明確約定閣樓面積的,應(yīng)及時(shí)向房產(chǎn)公司索要產(chǎn)權(quán)證。如果房產(chǎn)公司多算了閣樓面積,可以通過(guò)法律或仲裁途徑,要求房產(chǎn)公司退錢(qián)。
陷阱八:虛假?gòu)V告
很多房產(chǎn)商會(huì)把預(yù)售房子的廣告設(shè)計(jì)得非常精美,以吸引消費(fèi)者的眼球;放在售樓處的沙盤(pán)也非常精致,讓人一看就難以割舍。但當(dāng)消費(fèi)者拿到房子后,發(fā)現(xiàn)宣傳的效果與實(shí)物往往相去甚遠(yuǎn),從而導(dǎo)致雙方糾紛的產(chǎn)生。
建議:要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同內(nèi)容,必要時(shí)把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中,因?yàn)閺V告宣傳可以構(gòu)成合同的要約。如果房產(chǎn)公司不同意把廣告內(nèi)容載入正式文本,也要把廣告內(nèi)容保存好,因?yàn)檫@也是今后與房產(chǎn)公司交涉的證據(jù)。
陷阱之九:謊報(bào)低價(jià)釣住客戶(hù)
案例:不少買(mǎi)房或者租房者常常看到房產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)部外張貼著眾多的租售信息,價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低很多,高興之下急急忙忙地詢(xún)問(wèn)中介人員。但一番登記、看房折騰下來(lái),這些價(jià)廉物美的房子,到最后都是“已經(jīng)賣(mài)出或者租出”,為什么看到好房子卻總遇到“下手慢”的情況呢?
揭秘:其實(shí)很多張貼在外面的房屋租售信息,在報(bào)價(jià)上都是做了手腳的。對(duì)于中介來(lái)說(shuō),拉住客戶(hù),讓客戶(hù)走進(jìn)營(yíng)業(yè)部大門(mén)是第一步。所以很多掛在外面的房屋價(jià)格都會(huì)比實(shí)際報(bào)價(jià)低幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。有時(shí)候根本就是沒(méi)有的房子,也先寫(xiě)在上面,等客戶(hù)來(lái)詢(xún)問(wèn)的時(shí)候,先用這個(gè)信息把客戶(hù)穩(wěn)住,帶客戶(hù)看房子,然后再告訴客戶(hù)這個(gè)房子已經(jīng)沒(méi)有了,趁機(jī)推薦別的房源。如果你能利用這段時(shí)間很快和客戶(hù)拉近關(guān)系,他的錢(qián)就很有可能賺進(jìn)你口袋了。
陷阱之十:偽造“搶購(gòu)假象”
案例:不是說(shuō)現(xiàn)在很多人已經(jīng)不買(mǎi)房子了嗎,為什么在看房子的時(shí)候,同一套房子還是有很多人關(guān)注?在這種搶購(gòu)的情況下,買(mǎi)房者往往被中介告知,“不出手便會(huì)被別人搶走”,這么多人搶著買(mǎi),不買(mǎi)會(huì)不會(huì)真的錯(cuò)失良機(jī)了呢?
揭秘:地產(chǎn)中介是一個(gè)非常講究心理戰(zhàn)術(shù)的行業(yè)。很多時(shí)候看到已經(jīng)動(dòng)搖的買(mǎi)家,在看房的時(shí)候,公司會(huì)讓一些內(nèi)部職員扮成買(mǎi)家,在同一時(shí)間一起去看房,造成這個(gè)房屋有多人搶購(gòu)的假象。一般開(kāi)始還會(huì)有些猶豫的買(mǎi)房者看到這種情況,就會(huì)由于擔(dān)心房子被別人買(mǎi)走,比較快敲定買(mǎi)房。
編輯提示:在進(jìn)行二手房交易的同時(shí),不法中介會(huì)利用消費(fèi)者缺少交易經(jīng)驗(yàn)的特點(diǎn),布下陷阱,注意防范規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)才能保障自身的利益受到損害。
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