簽訂二手房合同應明確的事項是什么

房屋的具體情況

目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象。導致這種現象發生的原因很多，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準，其他面積不計在內。

屋內設施的交驗細節

買房時有時會出現這種情況：在簽訂買賣合同時業主常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送。而到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被橇，屋內一片狼藉，業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影，或是業主要求折價賣于客戶。其實這種糾紛的發生完全可以避免。不管是屋內裝修還是家用電器，不論業主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中注明。

付款方式

在合同簽訂過程中，付款方式是必須要非常注意的一項要素。在付款方式的選擇上可以標明：

在簽訂《北京市房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主或中介公司；

在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當天，客戶支付業主百分之多少的房款(已付定金轉為房款)；

若通過中介交易，則可注明在辦理立契過戶手續前第幾個工作日，客戶支付全部房款(已付定金轉為房款)給中介公司；中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業主。

另外，最好有一小部分剩余款項的支付能放在物業交驗之后的工作日內進行。在買房過程中選擇如**我家這樣資信較佳的大型品牌中介公司，也比較能夠有效地規范買賣雙方行為。

交房時間

房屋交驗在房屋買賣中是個不可忽視的環節，因此在合同簽訂的時候應當注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。

居間中保合同內容

為了省心安全，許多人選擇通過房地產中介公司來代辦過戶。許多中介公司除辦理代辦過戶業務外還推出居間中保服務。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到沒有產權糾紛的房產證明，賣方能得到全部交易房款。房屋買賣如果是通過中介公司進行的。那么在居間中保合同中除了需標明中介公司的權利外還必須標明中介公司承擔的責任與義務，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項交付方式，相關稅費明細等。

違約責任

在合同中標明各方的責任義務，有利于避免糾紛的發生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況的處理都應在合同中注明。

二手房買賣要注意什么

(一)、購房者未能成功申請貸款

目前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，但如果買方不能通過銀行審查，又該怎么辦?買賣雙方應當根據雙方的實際付款能力進行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個期限內另行自籌資金購房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協議。

(二)、國家出臺新規定，限制房屋轉讓或附加稅費

簽訂二手房買賣協議之后，國家出臺新政策，辦理二手房轉讓須附加一定稅費，如2006年，國家出臺關于普通住房自住不滿5年的房子，要交納個調稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔協議后出現的稅費引發了一些糾紛。為避免此類糾紛，應當在合同中約定國家出臺新政策后的合同履行辦法，是按新規定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項；此類約定是否明確可操作，具有現實意義。如最近一直在討論對經濟適用住房是否增加或改變上市交易的限制。

(三)、出售房屋的代理權

如果產權證上的房主與賣房人不是同一個人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權。授權文件應當規范、合法有效，并且要作為房屋買賣協議的附件。

(四)、房屋附屬物的轉移

有些房屋附有車庫或地下室，這些附屬物應當一并轉移，在買賣合同要作出約定；

(五)、房屋的內部結構的保障條款

二手房因裝修改變房屋結構的情況比較常見，如果改變房屋結構影響到房屋安全，其責任是相當重大的，在買賣合同中應當記載并約定相關事項；

(六)、土地使用期限

二手房土地使用期限，直接涉及買方的后期利益，如果剩余土地使用年限不清楚，應當讓賣方合同中承諾如果剩余土地使用年限不實所承擔的責任。

二手房買賣帶來的風險跟危害是會更多一些，在房屋買賣的時候應該要能夠清楚這方面的問題，保證在房屋買賣的時候做到合法合理。對簽訂二手房合同應明確的事項還有不懂的地方，建議你點擊律霸網在線咨詢系統找律師問問。