在房屋拆遷過程中，房屋產(chǎn)權(quán)尚處爭議期間，拆遷人應(yīng)如何應(yīng)對此事，從而防止錯發(fā)拆遷補償款呢？房屋所有權(quán)人應(yīng)如何最大限度的保護自己的權(quán)益呢？

【案情經(jīng)過】

位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)院內(nèi)的二間西房，原為案外人王某所有。1992年10月，原告與王某達成購買西房二間的買賣協(xié)議，并經(jīng)房地產(chǎn)管理局（簡稱房地局）核發(fā)了房產(chǎn)賣契。

后因該房產(chǎn)涉及拆遷，為獲得拆遷補償，2010年3月，王某對房地局提起行政訴訟，要求撤銷其合法的房產(chǎn)賣契，并在終審認定，以房地局對集體土地上房屋買賣出具賣契沒有法律依據(jù)，撤銷了房地局核發(fā)的房產(chǎn)賣契，并在終審判決中說明，原告與王某關(guān)于該房屋買賣的爭議通過其他法律途徑解決，該終審判決于2010年4月22日生效。在該行政終審判決作出及生效前，原告正式通知被告，認為行政判決并不能解決原告與王某之間的民事法律關(guān)系，在該爭議房屋所有權(quán)不明的情況相愛，被告不能向王某支付拆遷補償費。同時，原告訴至法院，要求確認其與王某的房屋買賣合同有效，并將起訴情況也告知被告。后法院于2010年8月6日判決確認原告與王某關(guān)于上述西房二間的買賣合同有效。但是，被告房地產(chǎn)公司在2009年11月29日與王某就某小區(qū)院內(nèi)的二間西房達成拆遷貨幣補償協(xié)議，被告明知該爭議房屋的所有權(quán)沒有確定的情況下，于2009年12月16日將二間西房拆除，并于2010年4月22日擅自將68萬元拆遷補償費支付給了王某。劉某遂依據(jù)生效房屋買賣合同訴至法院，向被告主張68萬元拆遷補償費。

【律師說法】

北京市達瑩律師事務(wù)所吳德志律師認為，在房屋拆遷過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)共有人權(quán)屬爭議或權(quán)屬不明的情況，尤其在房屋買賣雙方當事人之間或家庭內(nèi)部成員之間，往往因拆遷面臨巨額補償對涉拆遷房屋產(chǎn)權(quán)引發(fā)爭議，依據(jù)拆遷管理辦法，拆遷補償?shù)膶ο笫欠课菟袡?quán)人，因此，要獲得拆遷補償，被拆遷人必須提供合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，才能獲得補償。

本案中原告能否獲得房屋拆遷賠償的關(guān)鍵是被告訴爭房屋拆遷補償款發(fā)放給案外人是否有過錯。一方面，依據(jù)城市房屋拆遷管理辦法，拆遷單位應(yīng)當對拆遷房屋的所有權(quán)人給予補償。原告依據(jù)買賣合同，某小區(qū)西房二間房屋的所有權(quán)，在該房被拆遷時，原告依據(jù)生效的房屋買賣協(xié)議，可向房屋登記管理部門申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶，屬于準產(chǎn)權(quán)人，故屬于拆遷補償?shù)暮戏ㄊ芤嫒耍桓鎽?yīng)將房屋拆遷補償款支付給原告。另一方面，因訴爭房屋在拆遷時因發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，被告在明知的情況下，將訴爭房屋的補償款予以提存，雖盡到了一定的注意義務(wù)，但通過行政訴訟，最終房屋賣契核發(fā)因無據(jù)而被撤銷，但未否定原告對該房的所有權(quán)，且行政判決書明確了“原告與王某之間關(guān)于房屋買賣的爭議應(yīng)通過其他法律途徑解決”，因此，被告將補償款發(fā)放給王某沒有依據(jù)。由于被告對行政判決的錯誤理解導致補償款的錯誤發(fā)放，侵害了房屋所有權(quán)人的利益，被告主觀上存在過失，故對給原告造成的損失有責任予以賠償。

為防止產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益遭受損失，在產(chǎn)權(quán)爭議訴訟中，一方當事人可以向法院申請對拆遷補償款采取財產(chǎn)保全措施，對拆遷或請求拆遷人將拆遷補償款向有關(guān)機關(guān)提存，防止拆遷人把拆遷補償款發(fā)放給案外人，損害真正產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。當然，拆遷人為防止錯發(fā)拆遷補償款，在簽訂拆遷補償協(xié)議之前可要求對爭議的房屋進行確權(quán)，要求被拆遷人提供有效的權(quán)屬證明文件。

【審判結(jié)果】

由于被告未盡審慎和注意義務(wù)，導致對行政判決的錯誤理解將拆遷款發(fā)放給他人，侵害了房屋所有權(quán)人的利益，主觀上存在過錯，對給原告造成的損失負賠償責任，按照原告劉某實際收到的損失68萬元給予賠償。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國民法通則》

第一百一十七條 侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當折價賠償。

損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當恢復原狀或者折價賠償。
受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當賠償損失。

《城市房屋拆遷管理條例》

第二十九條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

第三十六條 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），經(jīng)公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標準給 予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān)證明文件交區(qū)、縣國土房管局保存。
房屋所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復的，參照前款規(guī)定執(zhí)行 。