土地對于人們來說，有太多的用處，土地對于城市的人來說，可以開發(fā)建設(shè)房屋，商場，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的進(jìn)步，并且隨著人口的增多，對于房子的需求變大，相對應(yīng)的對于土地的需求也就變大了。土地對于農(nóng)村人民來說，更是有重大的作用，可以耕作獲利，可以建房子等等。那么土地使用權(quán)出讓招拍掛規(guī)定怎么樣?

一、土地招拍掛制度的定義

土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權(quán)的出讓管理制度。我國國有土地使用權(quán)出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，遏制腐敗產(chǎn)生。

二、土地招拍掛制度優(yōu)點

一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了一個土地供應(yīng)公開交易的新時代。正因此，有人稱土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的頒布、實施為中國的“土地革命”。

該制度的優(yōu)點是：

1、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門為了個人或小集團(tuán)利益，往往會借機斂財，肥了個人，害了國家，直接導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

2、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。土地實行公開招標(biāo)拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。

3、提高土地開發(fā)效率。“招拍掛”的土地供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)土地利用的高效率也成為必然。

4、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。土地既然可以公開拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過竟買的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過競拍的方式，大家站在同一起跑線上，進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場法則。

5、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高。公開“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開發(fā)商機會均等，只要有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，就能在競爭中取勝。中小開發(fā)商必需適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。綜合實力較強的開發(fā)商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發(fā)展，沒有實力的開發(fā)商在一次次競爭中落敗，將逐漸淡出市場，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的重新洗牌。

6、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。政府必須對土地進(jìn)行正確的評估，采用合理的招標(biāo)辦法，公正的評出中標(biāo)單位，開發(fā)出符合市場要求的優(yōu)秀建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價值。

招拍掛制度的以上優(yōu)點，是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實施細(xì)則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)。反之，在政府職能、社會道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會政治制度和市場經(jīng)濟(jì)制度不配套的情況下，孤軍推進(jìn)市場體制和產(chǎn)權(quán)制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴(yán)重的社會正義問題。

三、土地招拍掛制度缺陷

當(dāng)全國各地一次次陽光下的黑幕交易被暴光后，人們更增加了對招標(biāo)拍賣掛牌制度實現(xiàn)其制度預(yù)期的擔(dān)憂。于是各界對在現(xiàn)行中國土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德水準(zhǔn)、法制環(huán)境和監(jiān)督體制等基礎(chǔ)性制度和完全市場經(jīng)濟(jì)制度不配套的條件下，推行招標(biāo)拍賣掛牌制度能夠體現(xiàn)程序和結(jié)果公正的理論開始深入思考，并發(fā)表連篇累牘的駁論文章，

2003年8月26日，《中國經(jīng)營報》以《上海地產(chǎn)商觸碰土地交易制度敏感神經(jīng)》指出：多位房地產(chǎn)巨頭認(rèn)為土地公開招標(biāo)拍賣導(dǎo)致地價因“公開競爭”而高升，從而把房地產(chǎn)價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高;如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫，上海地產(chǎn)界準(zhǔn)備聯(lián)合上書有關(guān)部門，就現(xiàn)行土地招標(biāo)拍賣制度提出意見。《中國建設(shè)報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的制度，持反對態(tài)度。2002年11月25日，《中國經(jīng)濟(jì)時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標(biāo)拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，需要規(guī)范。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟(jì)時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當(dāng)前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應(yīng)的資質(zhì)就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經(jīng)濟(jì)參考報》則以《“中國第一拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實踐上揭示拍賣業(yè)“導(dǎo)演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。

房地產(chǎn)業(yè)作為特殊的行業(yè)，任何一項制度的出臺，都會引起社會的普遍關(guān)注。客觀上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國來說，自然可以理解。

1、評價標(biāo)準(zhǔn)過于單一。美國的招拍掛，價格因素是最后一個，而我們唯一以價格去進(jìn)行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預(yù)期變化的時候，既是房地產(chǎn)價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是政府，亦不會是土地的競得人---開發(fā)商，而是最終的消費者。

2、評價過程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動。因缺乏嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過多的人為因素干擾。前些日子，筆者在網(wǎng)上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協(xié)議時的意向價。當(dāng)然，我不是說拍賣價一定要高于意向價才能說明該制度的公正，關(guān)鍵是中標(biāo)企業(yè)就是原來信誓旦旦要求協(xié)議出讓的企業(yè)，其內(nèi)幕自然只有當(dāng)?shù)氐恼偾宄贿^了。

3、為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)流程，指定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾;招標(biāo)拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決。首先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引致權(quán)勢階層利用權(quán)利在市場低價獲取劃撥和協(xié)議用地后然后倒賣，從而獲取巨額土地利潤。其次是由于招標(biāo)拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致政府利用陽光制度將不公正的交易“導(dǎo)演”為公正的交易。

4、市場的政策透明度不夠。在中國香港地區(qū)，政府對土地的供應(yīng)計劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。當(dāng)守法開發(fā)商亟需要用地時，“壟斷腐敗者”就是不供地;而當(dāng)與“壟斷腐敗者”有勾結(jié)的“不法商人”需要用地時，則是有求必應(yīng)。一旦出現(xiàn)這種腐敗，就不僅僅只是涉及到國有土地資產(chǎn)的流失，甚至已直接傷害到守法的開發(fā)商和普通購房者的利益了，其代價是人們對宣揚所謂公平、公正制度的質(zhì)疑和政府信用深層次的危機。

5、信息宣傳不夠。由于土地規(guī)劃的透明度不夠，從而宣傳力度也不夠。在香港地區(qū)，買地會受到港人的普遍關(guān)注。在拍地前，代理會通過傳媒預(yù)測買地結(jié)果，例如土地成交價、建筑成本及利息等，再將周邊同類物業(yè)的成交價作為參考，根據(jù)市場走勢，從而預(yù)測出多種成交價，在拍賣前制造不少輿論。而內(nèi)地拍賣地的周邊成交價不準(zhǔn)確，只能從項目的售價來判斷。比如土地價是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。但是周圍的項目售價僅在5000元/平方米左右，市場價格透明度不高。

6、銀行金融支持力度存在不足。在香港買地，一般要求投地方在一個月內(nèi)全數(shù)支付所有地價款，開發(fā)商在投地前也已安排好土地使用權(quán)及建筑等項貸款。在內(nèi)地，由于金融機構(gòu)的風(fēng)險防范能力較差，開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)前幾乎不可能從金融機構(gòu)獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等于自籌資金，出讓金的分期分付，在內(nèi)地就見怪不怪了。

7、中介服務(wù)配套跟不上。香港的土地拍賣文件是給建筑師的，因為他們是專業(yè)人士，能做出專業(yè)分析，如對買地限制及環(huán)境做出評估，然而，將做出的多個方案連同預(yù)算向發(fā)展商推薦。可以大大提高中小型企業(yè)發(fā)展商參與競爭。而內(nèi)地設(shè)計院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。

8、規(guī)范政府競爭制度不足。在市場經(jīng)濟(jì)條件下推行發(fā)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的政策，由于缺乏規(guī)范政府之間有序競爭的制度配套，因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時，引致地方保護(hù)主義的招商引資政策同招標(biāo)拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價、零地價、負(fù)地價的內(nèi)生動力。在上下級信息不對稱性和指標(biāo)純經(jīng)濟(jì)性條件下上級政績考核下級，由于缺乏規(guī)范地方政府發(fā)展思維的科學(xué)發(fā)展觀配套，因而在激勵地方政府做大GDP的同時，引致出于短期政績的地方優(yōu)惠政策排斥招標(biāo)拍賣掛牌制度，造成地方政府形成在招標(biāo)拍賣掛牌中弄虛作假的機制，從而影響其有限理性發(fā)生理性偏離，并最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價交換原則。

可見，相對于協(xié)議出讓時的腐敗，如果沒有有效的風(fēng)險防范機制，招標(biāo)拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其后果要么為政府財政需求盲目推動價格上漲，要么為政府招商引資暗箱操作壓低價格，從而異化為政府提高“效率”或維護(hù)“公正”的機會主義擋箭牌。“壟斷商”式的腐敗自然是更大的腐敗，帶來危害自然會更大。

四、土地招拍掛制度完善

為了使土地“招拍掛”工作更適應(yīng)社會發(fā)展的需要，一些不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約因素必須進(jìn)一步給予完善和改進(jìn)，才能確保房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定。

1、指定經(jīng)營房地產(chǎn)項目招標(biāo)、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交易的類型用地、做法及遵守規(guī)則事項等，讓所有流程規(guī)范化、制度化，減少人的主觀差異和自由裁量。

為了使土地供應(yīng)過程更加公開、公平、公正，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)過程，制定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾;我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺“土地出讓機器”，政府將土地使用權(quán)申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會選出出讓地塊最合適的競得人，它不會因不同操作人、不同的社會環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。

2、摒棄急功近利的想法，要把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗、房產(chǎn)業(yè)績、市場聲譽、信用度、開發(fā)計劃、土地利用力等作為一項重要指標(biāo)，提高它的權(quán)重，而不是把價格作為土地競得的唯一或重要標(biāo)準(zhǔn)。

3、鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。從發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)并保護(hù)外來資金經(jīng)營安全的角度，將外來資金和本地的開發(fā)經(jīng)驗有機結(jié)合，可以作到各方共贏的良好局面。

4、提高地產(chǎn)開發(fā)的社會開放度，鼓勵實力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。

5、大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級政府的宏觀管理職能與市場操作嚴(yán)格區(qū)分。

6、要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理。土地出讓后，土地使用人是否真正的履行出讓合同，按政府部門預(yù)期的規(guī)劃和進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)，還是有意囤積土地、抬高地價，進(jìn)行另一種形式的炒買炒賣，使守法開發(fā)商要么買進(jìn)高價地，要么無地開發(fā)，從而擾亂了正常的土地市場秩序。

7、讓專業(yè)機構(gòu)對土地進(jìn)行合理估價后，參加競標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。

8、堅持以市場為導(dǎo)向，有計劃的供應(yīng)土地。以市場為導(dǎo)向制定科學(xué)、合理的供地政策，運用市場機制公開配置土地資源，有利于提高土地開發(fā)利用效率，促進(jìn)土地資源的科學(xué)管理與利用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

9、在土地供應(yīng)模式上，要切實依法提高政府供地的市場化制度，使之能夠形成一種通過市場確定使用者，通過市場形成土地價格的市場配置機制，最大限度地實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，促使土地市場更加健康、更規(guī)范地向前發(fā)展。

10、應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關(guān)法律、法規(guī)。我國各地政府普遍存在土地儲備的力度和范圍有限，政府在土地收購、儲備、出讓的過程中，周轉(zhuǎn)資金巨大，如果操作不規(guī)范，很容易引發(fā)新的腐敗問題。因此，建立相關(guān)的法律條款，規(guī)范運作行為十分必要。

11、相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機制還須進(jìn)一步完善。實施土地“招拍掛”機制是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個推進(jìn)過程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計劃、物價、財政等有關(guān)政府部門的支持和配合。只要其中一個部門工作滯后和脫節(jié)，整個工作都將被擱下，無法繼續(xù)完成。如規(guī)劃條件不能及時明確，或者涉及古樹名木，園林部門不配合等，土地就無法及時推出“招拍掛”。因此，對政府相關(guān)部門來說，如不改變觀念，仍按照以前的行政審批方法運作，就可能出現(xiàn)不必要的矛盾。因此為應(yīng)對現(xiàn)行的新規(guī)劃，政府必須在項目規(guī)劃、立項、資質(zhì)管理等方面建立相關(guān)的配合機制，從制度上完善這項經(jīng)營性工作的操作規(guī)范，以提高政府服務(wù)功能效率。

五、土地招拍掛制度制度解讀

土地招拍掛制度　土地招拍掛制度[1] 是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。

該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。

土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。

1、土地招標(biāo)

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交的投標(biāo)文件進(jìn)行評審后，在規(guī)定的時間地點開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標(biāo)委員們重點關(guān)注的要點。

2、土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進(jìn)行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。

3、土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出競買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫競買報價單，在掛牌期限內(nèi)競買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

競買人確定后.掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則.不同之處在于不是現(xiàn)場報價.由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。

六、土地招拍掛制度招拍掛范圍

國土資源部11號令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營性用地和同一土地有兩個或兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。同時考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。因此，各地在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。

一般來說，六類情形的土地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌方式，即:

(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地;

(2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認(rèn)定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。[2]

七、土地招拍掛制度工作程序

1、制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。

2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。

3、發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。

4、出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

5、組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和答疑。

6、受理競買申請：在拍賣公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件)辦理競買申請，并繳納競買保證金。

7、審查競買資格：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進(jìn)行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格確認(rèn)通知書及競買號牌。

8、舉辦拍賣會：按拍賣公告規(guī)定的時間、地點舉行拍賣會。競得人與出讓人當(dāng)場簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金和傭金。

9、公布成交結(jié)果：拍賣活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

10、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起，10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

八、土地招拍掛制度招標(biāo)出讓

1、制訂工作方案：制訂招標(biāo)前期工作方案報中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。

2、編制招標(biāo)文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。

3、發(fā)布招標(biāo)公告：出讓人至少在投標(biāo)開始日前20天發(fā)布招標(biāo)公告，公布招標(biāo)出讓宗地的基本情況和招標(biāo)時間、地點。

4、出售招標(biāo)文件：按招標(biāo)公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

5、組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。

6、受理投標(biāo)申請：在招標(biāo)公告規(guī)定的時間內(nèi)，投標(biāo)申請人持投標(biāo)申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件)辦理投標(biāo)申請，并繳納投標(biāo)保證金。

7、審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對投標(biāo)申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動。

8、投標(biāo)：投標(biāo)人將在投標(biāo)截止時間前將表述投入標(biāo)箱。

9、開標(biāo)：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。

10、評標(biāo)：評標(biāo)小組按招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人，并簽訂成交確認(rèn)書。

11、公布成交結(jié)果：招標(biāo)活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將招標(biāo)出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標(biāo)保證金。

12、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起10日內(nèi)，與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

九、土地招拍掛制度掛牌出讓

1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。

2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。

3、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。

4、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。

6、受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件)、“競買報價員”授權(quán)委托書、身份證復(fù)印件辦理競買申請，并繳納競買保證金。

7、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，對符合條件的，發(fā)給《競買人資格確認(rèn)通知書》，通知其參加掛牌活動。

8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止后，如果還有競買人報價，可以填寫《競價申請書》，并通過傳真的形式將《競價申請書》傳真到掛牌文件規(guī)定的地點。

9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金。同時,對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。

10、公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。

11、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

(發(fā)布時間：2009-7-8)

十、土地招拍掛制度相關(guān)制度

本文通過對中國土地市場招拍掛制度發(fā)展過程進(jìn)行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發(fā)展的作用，針對招拍掛制度中存在的不足，提出改進(jìn)土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預(yù)，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。

關(guān)鍵詞 土地市場 招拍掛制度 市場機制 政府管理

十一、中國土地市場招牌掛制度建立及發(fā)展背景

建國后很長一段時間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。改革開放后為了克服土地?zé)o償使用帶來的種種弊端，在城鎮(zhèn)國有土地使用制度方面進(jìn)行了一系列改革。1988年4月12日， 七屆人大一次會議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。通過一系列法律規(guī)定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權(quán)。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。

首先，由于交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發(fā)生，導(dǎo)致了國有資產(chǎn)流失。

其次，由于缺乏競爭、市場秩序不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的價格扭曲和低價出讓等現(xiàn)象。

為此，國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實施>,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,>,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的”831”大限.

經(jīng)營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響,一方面招拍掛制度規(guī)范了國有土地使用權(quán)的出讓行為,從長遠(yuǎn)上看有利于建立一個公開,公平,公正的城市土地市場;另一方面由于中國土地市場的長期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長期未曾引入市場機制,市場上對招拍度的實施也存在種種疑慮.同時經(jīng)營類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問題,對于經(jīng)營性用地的招拍掛制度研究

十二、土地招拍掛制度招拍掛制度

(一)實施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，公平競爭。

土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場不規(guī)范導(dǎo)致的國有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當(dāng)造成的寶貴土地資源的浪費。

政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計劃。并通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等傳媒方式進(jìn)行公示，保證了信息的公開性。政府通過招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴(yán)格的評標(biāo)拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的機會均等，保證了土地市場的公平性。開發(fā)商在同一時間獲得信息，并可在規(guī)定時間內(nèi)購買標(biāo)書、現(xiàn)場踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對稱而造成不公平競爭。

(二)實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對城市土地的管理能力

土地是全社會寶貴的公共資源，要達(dá)到最優(yōu)利用必須通過市場手段進(jìn)行配置，而且配置過程必須受到全社會監(jiān)督。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。

土地招拍掛制度并不是簡單的土地交易手段，政府必須進(jìn)行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。

首先，政府要運用宏觀調(diào)控手段，提供與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對于每年土地市場的各類土地供給、征用數(shù)量進(jìn)行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲備制度，避免土地市場中的投機行為，保證市場的健康發(fā)展。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)，將有助于提高城市土地管理的科學(xué)性，促進(jìn)城市土地市場的規(guī)范和完善。

其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對土地進(jìn)行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推進(jìn)“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計劃、招標(biāo)程序和管理制度。政府要真正實現(xiàn)調(diào)控市場的能力，就必須對擬出讓土地進(jìn)行詳細(xì)的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標(biāo)辦法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。

最后，要體現(xiàn)土地的使用價值，政府必須對土地進(jìn)行正確的評估，采用合理的評標(biāo)辦法，公正地評出中標(biāo)單位。

通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。

(三)實施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。

土地通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進(jìn)行出讓，不但有利于市場的競爭性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒有足夠?qū)嵙Γ豢繉ぷ獾炔徽?dāng)方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險。

招標(biāo)拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數(shù)開發(fā)商通過不正當(dāng)手段獲得的“超額利潤”，而由于市場的的規(guī)范，開發(fā)商的合理利潤可以得到更好的保證。新制度提高了市場準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實力和品牌競爭的時代。沒有實力的、靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)、把土地價值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場的主流，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產(chǎn)商進(jìn)行整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地域限制。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了平等進(jìn)入的機會，進(jìn)入目標(biāo)城市市場就相對比較容易，為跨地域經(jīng)營的房地產(chǎn)商提供了機會，這必將促使全國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。

(四)實施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。

土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計劃地做好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效控制了開發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必然。

(五) 實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。

我國的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，也是大勢所趨。這標(biāo)志著我們在土地市場上正在逐步與國外發(fā)達(dá)國家接軌。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公平競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場管理方面，政府的職責(zé)是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。實行土地招標(biāo)、拍賣，可以說是一項重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時有利于境外資金的流入和國際化進(jìn)程的加快，這對北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。

十三、土地招拍掛制度問題及解決

(一)中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。

根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部對全國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓還有五個深層次的問題尚待解決。

1、經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套;

2、少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價

3、有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分;

4、有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題;

5、極少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部仍通過打招呼、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營性土地出讓。

以上五大類問題涉及招拍掛制度建設(shè)過程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。

(二)對完善招拍掛市場的建議。

1、轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性

在上述五大類問題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴(yán)重的。一方面，由于中國長期實行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級地方政府習(xí)慣于通過行政指令的方式對土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過行政手段盲目干預(yù)土地市場的情況時有發(fā)生;另一方面，少數(shù)政府官員通過手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時有發(fā)生。

為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監(jiān)督的機制尤為重要。從宗地價格的評估到開發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評標(biāo)開標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機制對于每宗地的評選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過公開招標(biāo)與掛牌的形式達(dá)到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。

2、制定合理的標(biāo)底價格，防止地價上漲過快

經(jīng)營性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會引發(fā)土地價格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的話題一直是新政策出臺后業(yè)內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭論的焦點，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格市場的穩(wěn)定作用。

上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價并提出完善招投標(biāo)的管理機制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會的不安定;另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長期來看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。

在這種情況下，對進(jìn)行公開招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價。因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標(biāo)底價格是保證土地市場活躍及穩(wěn)定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。

3、選擇性地使用拍賣的交易方式

土地拍賣是購買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進(jìn)宗地的成交，但對于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對于地區(qū)的發(fā)展計劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰Γ嗟夭捎谜型稑?biāo)的形式選擇有能力的開發(fā)商在政府開發(fā)計劃及價格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。

4、制定完善的土地供應(yīng)計劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息

在新的土地出讓機制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應(yīng)計劃。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計劃和力度進(jìn)行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實施或脫延開發(fā)計劃的被動局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。

政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場住宅價格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對稱情況下投機商對房地產(chǎn)市場的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。

通過對上述內(nèi)容的閱讀，我們知道土地招拍掛制度是針對土地使用權(quán)的出讓所規(guī)范的管理制度。對于土地，土地歸國家或者集體所有，我們只擁有土地的使用權(quán)，可以對土地進(jìn)行出讓，收益等。

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