近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)火熱，土地市場(chǎng)上可供開發(fā)的來源越來越稀缺，已成了各大開發(fā)商最頭痛的問題，沒有了新的土地，房開企業(yè)的發(fā)展就難以為繼，為此，一些膽大妄為的開發(fā)商瞄上了集體土地，違法租用進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，那么，作為出租方，違法出租土地使用權(quán)會(huì)受到怎樣的懲處呢?

一、出租土地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定

根據(jù)土地管理法第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

由上可知，任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。

確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：

(1)與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項(xiàng)做出明確約定;

(2)在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù);

(3)租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。

除此外，企業(yè)可通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式會(huì)對(duì)需要解決用地問題的企業(yè)面臨著整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的需要。這種方式相對(duì)于前一種方式而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

二、違法出租土地使用權(quán)的懲罰

違法租地的后果：擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款。

非法占用土地的后果：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

綜上所述，違法出租土地使用權(quán)的責(zé)任后果十分嚴(yán)重，除了要立刻整改糾正以外，出租土地使用權(quán)的非法所得還會(huì)被沒收，并被處以罰款，因此，如果確實(shí)需要租用集體土地的，應(yīng)先轉(zhuǎn)換其性質(zhì)成為國有土地，再與土地管理部門簽訂合同并辦理租賃登記。

土地租賃合同期限是多久

土地租賃的最高期限是多少?

集體土地租賃期限是怎么規(guī)定的？