一、融資租賃
首先,我們先要了解什么是融資租賃。租賃是指出租人給與一定的收益的條件下,授予承租人在約定的期限內占有何使用財產權利的一種契約行為。融資租賃又稱財務租賃是區別于經營租賃的一種長期租賃形式,由于它可以滿足企業對資產的長期需求,有時也稱資本租賃。
(一)融資租賃在商業地產上有哪些形式?
1.售后回租。這個方法被廣泛的使用在現有的產權形商鋪的銷售上面。我這里不作細述。
2.直接租賃。即不作銷售,直接通過收取租金的方式得到資本利益。這個也很常見我不細說。
3.杠桿式租賃。這個目前在國內尚少使用。其利益方較為復雜。涉及承租人、出租人和投資基金或貸款公司等三方。對于承租人與上面的第二個內容大體一至。但是對于出租人就大有不同了。按國際慣例,出租人將資產的30%自留,作為自己的投資。另外以該資產作為擔保向資金的借貸方借入其余資金的70%。因此,出租人又成了借款人,即擁有資產的所有權,又收租金償還債務。若出租人不能按期償還,那么資產轉歸借款人所有。
(二)融資租賃的流程:
1.通過招商選擇租賃公司。也可委托專業的商業運營公司整體管理。
2.招商授權
3.簽訂租賃合同和經營合同
4.投保
5.收取租金
6.租賃期的二次調整,又稱再招商
7.租賃期滿的退場。
8.若采用杠桿租賃,在簽訂租賃合同和經營合同后提請借款。簽訂借款合同。
9.支付借款利息
(三)租金的核算
租金應該包括資產價款和租息兩部分,租息又可分為融資成本和租賃管理費等。
下面我做一個細解:
1.資產的折價、保險等
2.因融資而產生的利息支出
3.營業費用、物業管理費用、水電熱等雜費
4.資本收益
租金的支付:
1.按時間劃分:年付、半年付、季付、月付
2.按發生先后分為:前付租和后付租
3.按每期金額分:等額和不等額支付
(四)優缺點:
優點:
1.融資速度快
2.比貸款和債券的限制條件少
3.縮短了投資周期。一般純商業地產的銷售期為18個月以上。而采用這種辦法在6個月就可以回籠市值70%的投資。
4.財務風險小。不必擔心一次性的償還巨額借款
5.稅收負擔輕
缺點:資金成本高。比貸款和發行債券的利息高很多。在企業財務困難時會構成資金壓力。
二、收購籌資
再談談什么是收購籌資。他是以企業兼并、重組活動為背景的,某一企業擬收購其他企業進行結構調整和資產重組時,以被收購企業資產和未來收益能力做抵押,從金融機構籌集資金的活動。這里的金融機構可以是銀行、證券公司、融資公司、投資基金等。一般來說借入金額為總金額的70%,其余為自有資金。
(一)融資特點:
1.杠桿率高
少量投入獲得大額融資。十分適合資金不足又急于發展的企業。
2.有助于企業間的優勝劣汰。
3.融資風險小
對于貸出方來說有財產作抵押,安全有了很大的保證。
4.可以獲得所謂意外收益
5.可以提高投資人的整體收益
(二)融資方向:
1.商業銀行貸款
2.民間借貸
3.發行債券
4.投資基金
5.投資基金參股
6.企業間資產置換,提高變現率
(三)在商業項目上的現實意義:
1.零售企業收購資金缺乏的問題
2.商業地產租售結合的新方向
3.銀行貸款的快速通道
4.投資基金的低風險選擇
5.為只租不售作了融資準備
6.相關法律已經比較完善,無空白區
7.產權明晰
8.盤活不良資產
9.加快項目周轉速度
10.此類項目得到外資銀行的青睞。
綜合,我們可以看到隨著中國商業地產的競爭激烈和融資困難,杠桿融資將成為未來的熱點。如果你還有其他的問題,歡迎在線咨詢律霸網。
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