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寧波
住宅小區配套建筑和設施權屬產生的一些問題
購房者在購買商品房時，開發商銷售處漂亮的售樓小姐往往稱自己開發的小區為高檔社區，有專用的商務會所、地下停車庫、小區幼兒園、樓頂的業戶還會贈送樓頂花園。等到交房以后，才發現會所整體出租給娛樂公司對外進行商業經營、小區幼兒園變成了貴族幼兒園。
近幾年來，購房者與開發商之間關于住宅小區配套建筑和設施所有權的糾紛不斷涌現。但鑒于目前我國法律對此沒有明確規定，成為商品房糾紛中的難點和疑點。
律師提示：開發商在開發建設住宅小區時，應當同時建筑配套建筑和設施，這是規劃設計規范的要求。一幢樓內的共用部位和設施，按照法律規定，屬于全體業主所有，對此，一般沒有什么爭議。但對于小區內不屬于本幢樓的配套建筑和設施，目前的法律尚沒有明確的法律規定。即將于今年實施的《物權法》，對于車庫的歸屬問題，如果合同中沒有約定，其所有權歸全體業主所有，但該法目前尚未施行。所以，購房者可以依據以下原則確定配套建筑的歸屬：
第一、法定原則，這是買賣雙方應當遵守的首要原則。對于住宅小區建筑配套和設施所有權的歸屬問題，法律法規有明確的，雙方理應予以遵守。譬如物業管理用房的所有權法律明確規定歸業主所有，如果開發商在合同中約定歸自己所有，這種規定是無效的。
第二、約定原則，對于法律法規沒有明確權屬的配套建筑和設施，開發商和購房者可以約定其所有權歸屬以及經營使用限制。如果約定歸開發商所有，對其使用范圍應作出明確的限定。譬如會所只能用于健身娛樂，并價格合理;幼兒園應當首先滿足小區教育問題;停車場只能為本小區提供服務等。
第三、必須原則，不具有獨立使用性能，而且是住宅小區正常使用所必須的，譬如小區的配電室、換熱站、水泵房等，是小區正常日常生活必不可少的，如果沒有該設施，小區的正常使用功能無法實現，這種設施應當歸全體業主所有。
第四、分攤原則，商品房的建筑面積分為套內建筑面積和分攤的建筑面積，套內建筑面積為獨立產權，歸購房者所有;分攤的共有建筑面積為共有產權，歸購房者共同共有。對于開發商所承諾的樓頂花園，實際上是歸全體業主共有的，開發商無權予以處理，這種承諾只不過是空中樓閣。
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