購房者在購買商品房時,開發(fā)商銷售處漂亮的售樓小姐往往稱自己開發(fā)的小區(qū)為高檔社區(qū),有專用的商務(wù)會所、地下停車庫、小區(qū)幼兒園、樓頂?shù)臉I(yè)戶還會贈送樓頂花園。等到交房以后,才發(fā)現(xiàn)會所整體出租給娛樂公司對外進行商業(yè)經(jīng)營、小區(qū)幼兒園變成了貴族幼兒園。
近幾年來,購房者與開發(fā)商之間關(guān)于住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施所有權(quán)的糾紛不斷涌現(xiàn)。但鑒于目前我國法律對此沒有明確規(guī)定,成為商品房糾紛中的難點和疑點。
律師提示:開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)時,應(yīng)當(dāng)同時建筑配套建筑和設(shè)施,這是規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求。一幢樓內(nèi)的共用部位和設(shè)施,按照法律規(guī)定,屬于全體業(yè)主所有,對此,一般沒有什么爭議。但對于小區(qū)內(nèi)不屬于本幢樓的配套建筑和設(shè)施,目前的法律尚沒有明確的法律規(guī)定。即將于今年實施的《物權(quán)法》,對于車庫的歸屬問題,如果合同中沒有約定,其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有,但該法目前尚未施行。所以,購房者可以依據(jù)以下原則確定配套建筑的歸屬:
第一、法定原則,這是買賣雙方應(yīng)當(dāng)遵守的首要原則。對于住宅小區(qū)建筑配套和設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題,法律法規(guī)有明確的,雙方理應(yīng)予以遵守。譬如物業(yè)管理用房的所有權(quán)法律明確規(guī)定歸業(yè)主所有,如果開發(fā)商在合同中約定歸自己所有,這種規(guī)定是無效的。
第二、約定原則,對于法律法規(guī)沒有明確權(quán)屬的配套建筑和設(shè)施,開發(fā)商和購房者可以約定其所有權(quán)歸屬以及經(jīng)營使用限制。如果約定歸開發(fā)商所有,對其使用范圍應(yīng)作出明確的限定。譬如會所只能用于健身娛樂,并價格合理;幼兒園應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)教育問題;停車場只能為本小區(qū)提供服務(wù)等。
第三、必須原則,不具有獨立使用性能,而且是住宅小區(qū)正常使用所必須的,譬如小區(qū)的配電室、換熱站、水泵房等,是小區(qū)正常日常生活必不可少的,如果沒有該設(shè)施,小區(qū)的正常使用功能無法實現(xiàn),這種設(shè)施應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。
第四、分?jǐn)傇瓌t,商品房的建筑面積分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟慕ㄖ娣e,套內(nèi)建筑面積為獨立產(chǎn)權(quán),歸購房者所有;分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán),歸購房者共同共有。對于開發(fā)商所承諾的樓頂花園,實際上是歸全體業(yè)主共有的,開發(fā)商無權(quán)予以處理,這種承諾只不過是空中樓閣。
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