盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)椋_發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。

2.開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的?

早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。

3.怎樣成為業(yè)主?

業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購(gòu)買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。

4.產(chǎn)權(quán)證沒辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)?

雖然您在買房的時(shí)候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入住，對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi)。

5.業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間怎么確定?業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些?

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定期會(huì)議的召開程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開;臨時(shí)會(huì)議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);④決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條

6.業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的?

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開事宜。

7.沒參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)我有效嗎?

有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過;特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條

8.怎樣選聘物業(yè)管理公司?

應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。要注意以下幾個(gè)方面：

(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。

(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。

(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。

9.欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎?

有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公

司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無關(guān)。欠費(fèi)業(yè)主也是

業(yè)主，有資格參加選舉。

具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個(gè)問題。按期繳納物業(yè)管理費(fèi)用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉權(quán)。

10.業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉?任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎?

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

11.物業(yè)管理公司能罰款嗎?

罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。

12.開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系?

開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。

開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①?gòu)膶訇P(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司;②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。

13.物業(yè)管理公司能進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”嗎?如何進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”?

物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”時(shí)，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目;其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定;同時(shí)還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任。

14.“轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰來承擔(dān)?

物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

15.物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙?

無權(quán)。

向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是dai開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。

16.業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效?承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎?

業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。雖然馬*設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬*設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。

盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。

非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，而沒有處分的權(quán)利。

17.物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰收取?物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收取?包括哪些費(fèi)用?

支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。

嚴(yán)格來說，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積;②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

實(shí)踐中，對(duì)于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取：現(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn);期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。

18.承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)?什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)?

承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。

如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。

19.小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰收取?設(shè)備應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修?

一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。

提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。

參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條

20.業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)?

所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時(shí)

要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。

21.開發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎?

房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。

即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。

22.開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎?

不可以。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會(huì)要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。

業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵銷的行為;如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

23.房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎?

要交。業(yè)主沒有入住因此水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對(duì)該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。

24.對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿,管理費(fèi)還要交嗎?

應(yīng)視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。

25.房屋質(zhì)量差,管理費(fèi)還要交嗎?

因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。

26.物業(yè)管理費(fèi)“漲價(jià)”怎么辦?

物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。

27.不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎?

小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。

如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。

28.不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎?

供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。

停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

29.買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎?

購(gòu)買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購(gòu)買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。

30.不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎?

是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。

因此，購(gòu)房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用fapiao，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。

31.同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎?

合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè)

施設(shè)備小修和日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。二者的使用目的不同。

32.公共設(shè)施被損壞誰來修?公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損失誰來賠?

由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。

公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)偅唧w有以下幾種情況：

(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

(2)住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(3)一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于

一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?在一棟住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

33.業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎?

一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴(yán)重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何賠償需要雙方協(xié)商。

還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用，那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。

34.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?

如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒有失職行為，則不用承擔(dān)責(zé)任。如果存在過失，則要根據(jù)過失承擔(dān)責(zé)任。

保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務(wù)仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。

35.未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?

物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi)，就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進(jìn)行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。

36.業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎?

如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。

37.哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)?

不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：

(1)從屬于人防工程的地下室、半地下室。

(2)供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。

(3)樓外用作公共休息的設(shè)施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)營(yíng)性用房的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂會(huì)所等，居委會(huì)、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

38.物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂設(shè)施嗎?

小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂設(shè)施，也要向業(yè)主大會(huì)提出建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)后方可實(shí)行，否則，即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。

39.物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎?

國(guó)家對(duì)此并沒有明確規(guī)定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事，對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。由于該押金是可以退還的，所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒有損害。

如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費(fèi)，那么業(yè)主就要按合同支付管理費(fèi);如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi)。